Saken gjelder en entreprise regulert av NS 8406, og spørsmålet var om kontraktsarbeidet kan anses overtatt før det er avholdt en formell overtakelsesforretning. Høyesterett tok først stilling til om NS 8406 åpner for overtakelse ved bruk uten overtakelsesforretning. Høyesterett kom etter en samlet tolkning av kontraktens ordlyd, systemet, formålet og den historiske utviklingen til at overtakelse etter NS 8406 bare kan skje ved overtakelsesforretning etter kapittel 24. Overtakelsesforretning ble avholdt 2. desember 2022. Høyesterett vurderte om partene hadde inngått en tilleggsavtale om tidligere overtakelse. Retten fant ikke tilstrekkelige holdepunkter i partenes korrespondanse eller handlinger for en slik enighet, verken uttrykkelig eller konkludent. Høyesterett konkluderte med at overtakelse først fant sted ved overtakelsesforretningen 2. desember 2022. Entreprenørens krav var derfor ikke prekludert. Anken forkastes, og Tesliåsen AS blir dømt til å betale sakskostnader for Høyesterett til Melhus Sparebank. Dommen gir veiledning om tolkningen av kravet til overtakelsesforretning i standard entreprisekontrakter. Rettsområde: Entrepriserett, NS 8406 kapittel 24
(1)Dommer Steen: Sakens spørsmål og bakgrunn
(2)Saken gjelder sluttoppgjør etter entreprise om bygging av gang- og sykkelvei. Det sentrale spørsmålet er om byggherren kan anses å ha overtatt kontraktsarbeidet uten at overtakelsesforretning er avholdt i samsvar med NS 8406.
(3)Tesliåsen AS og BVT Entreprenør AS inngikk 8. juli 2021 kontrakt om bygging av gang- og sykkelvei på strekningen Tesliåsen–Sæterbakken i Trondheim kommune. Kontrakten er basert på NS 8406 «Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt» og er en såkalt utførelsesentreprise. Kontraktssummen var på knapt 3 000 000 kroner og ble senere justert ned med ca. 330 000 kroner. Alle beløp angis uten merverdiavgift.
(4)Byggearbeidene skulle utføres basert på prosjekteringsunderlag fra byggherren ved konsulentfirmaet Rambøll Norge AS. Etter kontrakten skulle arbeidene starte 17. august 2021, men oppstarten ble utsatt til september 2021. Sluttfristen 19. november 2021 ble endret til 10. juni 2022.
(5)Etter oppstarten av arbeidene ble BVT Entreprenør klar over at det var vesentlig mer masser i traseen enn det som var beregnet i prosjekteringsunderlaget. Det nærmere omfanget av avviket ble avdekket og avklart våren 2022. Entreprenøren sendte en rekke endringsmeldinger fra april til november 2022.
(6)Partene gjennomførte befaring av traseen 31. mai 2022 hvor kontraktsarbeidet ble gjennomgått. Det ble påpekt noen mindre avvik som entreprenøren skulle utbedre. Det er ikke bestridt at anlegget i all hovedsak var ferdig på dette tidspunktet.
(7)Befaringen 31. mai 2022 ble ikke fulgt opp med innkalling til og gjennomføring av overtakelsesforretning, fordi partene var uenige om hvem som skulle bære kostnadene ved masseforflytningene, samt om enkelte mangler ved dokumentasjonen.
(8)På sensommeren og høsten 2022 var det kontakt mellom partene, både i møter og gjennom skriftlig korrespondanse. I brev 24. november innkalte entreprenøren til overtakelsesforretning, som ble gjennomført 2. desember 2022. Tesliåsen møtte ikke, og BVT Entreprenør foretok befaringen alene. Tesliåsen mente at kontraktsarbeidet allerede var overtatt i mai–juni 2022, og at entreprenørens krav var prekludert.
(9)BVT Entreprenør tok ut stevning for Trøndelag tingrett 2. desember 2022 og la ved sluttoppstilling. Sluttfaktura på noe over 5,8 millioner kroner ble sendt 6. desember samme år. Når merverdiavgift trekkes fra, var kravet i stevningen på 5 914 137 kroner, men ble nedjustert under hovedforhandlingen til 4 139 715 kroner. Tesliåsen fremmet motkrav for utarbeiding av dokumentasjon på 56 937,50 kroner, kostnader til juridisk bistand på 110 050 kroner og dagmulkt på 371 448 kroner.
(10)Den 10. oktober 2023 ble det åpnet konkurs hos BVT Entreprenør, og tingretten stanset saken 11. oktober 2023, jf. tvisteloven § 16-16 bokstav c. Under konkursbehandlingen ble blant annet kravene som BVT Entreprenør hadde fremsatt i stevningen, abandonert til fordel for panthaver Melhus Sparebank, som i brev til tingretten 18. mars 2024 begjærte saken igangsatt. Tesliåsen hadde ingen innvendinger til dette.
(11)Trøndelag tingrett avsa 11. november 2024 dom med slik domsslutning: «I hovedsaken: 1. Tesliåsen AS betaler til Melhus Sparebank 3 273 276 med tillegg av merverdiavgift og forsinkelsesrenter fra 2. februar 2023 frem til betaling skjer. 2. Sakskostnader tilkjennes ikke. I motkravet: 1. Melhus Sparebank betaler til Tesliåsen AS 371 448 kroner i dagmulkt med tillegg av forsinkelsesrenter fra 5. februar 2023 til betaling skjer. 2. Melhus Sparebank betaler til Tesliåsen AS 56 937,50 kroner med tillegg av merverdiavgift og forsinkelsesrenter fra 30. oktober 2024 til betaling skjer. 3. Sakskostnader tilkjennes ikke.»
(12)Tingretten kom til at enkelte av kravene fremsatt i endringsmeldingene var bortfalt som følge av passivitet hos BVT Entreprenør, men at kravet for øvrig ikke var prekludert. Retten fant det ikke bevist at det var skjedd en overtakelse av kontraktsarbeidet i mai eller juni 2022, eller at partene høsten 2022 var blitt enige om at en slik overtakelse hadde funnet sted. I motkravet ble Tesliåsen tilkjent dagmulkt og erstatning for utgifter til ferdigstillelse av dokumentasjon.
(13)Tesliåsen anket dommen, og Melhus Sparebank innga avledet anke over motkravet. Frostating lagmannsrett avsa 13. juni 2025 dom med slik domsslutning: «1. I hovedanken: I tingrettens domsslutning punkt 1 gjøres den endring at beløpet settes til 3 243 752 – tremillionertohundreogførtitretusensjuhundreogfemtito – kroner. For øvrig forkastes anken. 2. I den avledete anken: Melhus Sparebank frifinnes. 3. I erstatning for sakskostnader for lagmannsretten betaler Tesliåsen AS til Melhus Sparebank 386 814,50 – trehundreogåttisekstusenåttehundreogfjortenkommafemti – kroner innen 2 – to – uker etter at dommen er forkynt. 4. Det gjøres ingen endringer i tingrettens sakskostnadsavgjørelse.»
(14)Heller ikke lagmannsretten kom til at overtakelse hadde skjedd før overtakelsesforretningen ble avholdt i desember 2022, med den følge at entreprenørens krav ikke var prekludert. Kravet ble imidlertid redusert med i underkant av 30 000 kroner som følge av en regnefeil i tingrettens dom. I motsetning til tingretten kom lagmannsretten til at Tesliåsen ikke hadde krav på dagmulkt og erstatning for utgifter til dokumentasjon.
(15)Tesliåsen har anket til Høyesterett over saksbehandlingen, bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
(16)Høyesteretts ankeutvalg fremmet 7. oktober 2025 anken for så vidt gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen knyttet til spørsmålet om kravene i sluttoppgjøret er prekludert.
(17)Saken står i samme stilling som for lagmannsretten. Partenes syn på saken
(18)Den ankende part – Tesliåsen AS – har i hovedsak gjort gjeldende:
(19)BVT Entreprenørs krav er prekludert på grunn av for sent fremsatt sluttoppgjør. Kontraktsarbeidet ble overtatt av Tesliåsen ved avtalt sluttfrist for byggearbeidene 10. juni 2022. Det er ikke et absolutt krav etter NS 8406 kapittel 24 at det må gjennomføres en formell overtakelsesforretning. Det er sikker rett at overtakelse kan skje ved bruksovertakelse. Gang- og sykkelveien var tatt i bruk før 10. juni 2022, og arbeidene var da ferdigstilt.
(20)Uansett inngikk partene en etterfølgende avtale høsten 2022 om at overtakelse hadde funnet sted ved sluttfristen for byggearbeidene. Tesliåsen ga en preklusiv frist på 14 dager for sluttoppgjør 22. september 2022, og kravene er da prekludert fordi entreprenøren oversatt fristen.
(21)Skulle Melhus Sparebank få medhold i anken, er det uansett ikke grunnlag for å gjøre endringer i tingrettens sakskostnadsavgjørelse. Banken fikk ikke medhold «i det vesentlige», jf. tvisteloven § 20-2 annet ledd. Tidsbruken i tingretten skyldes i stor grad uklarheter i entreprenørens og bankens beregninger.
(22)Tesliåsen AS har fremsatt denne påstanden: «Prinsipalt: 1. Tesliåsen AS frifinnes mot å betale til Melhus Sparebank kr 85 321,-. 2. Tesliåsen AS tilkjennes sakens kostnader for alle instanser. Subsidiært: 1. Frostating lagmannsretts dom i sak nr 25-008975ASD-FROS oppheves. 2. Tesliåsen AS tilkjennes sakens kostnader for Høyesterett»
(23)Ankemotparten – Melhus Sparebank – har i hovedsak gjort gjeldende:
(24)Det foreligger ikke feil i lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse.
(25)Tesliåsen overtok ikke gang- og sykkelveien før overtakelsesforretningen 2. desember 2022. Selskapet kunne ikke sende varsel med preklusjonsvirkning før dette tidspunktet. NS 8406 åpner ikke for bruksovertakelse, og det ble heller ikke inngått avtale om slik overtakelse.
(26)Melhus Sparebank krever sakskostnader for tingretten, jf. tvisteloven § 20-9. Det meste av tiden under hovedforhandlingen gikk med til å behandle krav som banken «i det vesentlige» fikk medhold i, jf. tvisteloven § 20-2 annet ledd.
(27)Melhus Sparebank har fremsatt denne påstanden: «1. Anken forkastes. 2. Melhus Sparebank tilkjennes sakens kostnader for tingrett og Høyesterett.» Mitt syn på saken De rettslige problemstillingene og tolkningsprinsippene
(28)Det sentrale spørsmålet for Høyesterett er, slik jeg allerede har fremhevet, om kontraktsarbeidet kan anses overtatt uten at det er avholdt overtakelsesforretning i samsvar med NS 8406 «Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt».
(29)Overtakelsesforretning ble avholdt av BVT Entreprenør 2. desember 2022. Tesliåsen må forstås slik at selskapet påberoper seg to grunnlag til støtte for at kontraktsarbeidet allerede var overtatt 10. juni 2022: For det første anføres det at gang- og sykkelveien på dette tidspunkt var tatt i bruk, og at NS 8406 må suppleres av deklaratorisk rett som åpner for bruksovertakelse. For det annet gjøres det gjeldende at partene høsten 2022 uansett inngikk en avtale om at overtakelse hadde funnet sted 10. juni 2022.
(30)NS 8406 er i likhet med tilsvarende standardkontrakter fremforhandlet av representanter fra berørte bransjeorganisasjoner og institusjoner. Den inneholder et detaljert og finmasket system for hele kontraktsforholdet. Med mindre det er holdepunkter for at partene har hatt en annen felles forståelse, er utgangspunktet at bestemmelsene skal tolkes objektivt, jf. HR-2025-977-A Nye Jordal Amfi avsnitt 43 med videre henvisninger.
(31)I HR-2023-534-A Slemdal skole avsnitt 56 oppsummeres rettspraksis om tolkningen av slike standardkontrakter: «Ved tolkningen av denne typen standarder må det foreligge sterke grunner for å fravike det tolkningsalternativet som følger av en naturlig forståelse av ordlyden, se HR-2020-228-A avsnitt 50 med videre henvisninger. Ordlyden er likevel ikke avgjørende alene. Som fremhevet i Rt-2010-961 avsnitt 44 må ordlyden blant annet leses i lys av de formålene bestemmelsen skal ivareta, og andre reelle hensyn.»
(32)Ved tolkningen av kontrakten står standardens system også sentralt, jf. HR-2025-977-A Nye Jordal Amfi avsnitt 45. Åpner NS 8406 for overtakelse ved bruk?
(33)Partene er uenige om NS 8406 åpner for at overtakelse av kontraktsarbeidet kan finne sted som følge av at byggherren tar det i bruk, selv om formell overtakelsesforretning ikke er avholdt. Spørsmålet beror på en tolkning av standarden i tråd med de gjennomgåtte tolkningsprinsippene.
(34)Den sentrale bestemmelsen er punkt 24.1 første ledd, som lyder slik: «24.1 Overtakelsesforretning Kontraktarbeidet overtas av byggherren ved overtakelsesforretning. Entreprenøren skal i rimelig tid før kontraktarbeidet er ferdig, innkalle byggherren til overtakelsesforretning. Partene har plikt til å møte på overtakelsesforretning. Unnlater en av partene å møte uten gyldig grunn, kan den andre parten gjennomføre overtakelsesforretningen alene.»
(35)En ren ordfortolkning tilsier etter mitt syn at det bare er ved overtakelsesforretning at overtakelse kan finne sted. Bestemmelsen åpner ikke for andre alternativer.
(36)Tolkningen forsterkes når bestemmelsen ses i lys av punkt 24.6 første ledd, som lyder: «24.6 Byggherrens urettmessige brukstakelse Ut over det som er fastsatt i 24.5, har byggherren ikke rett til uten entreprenørens samtykke å ta kontraktsarbeidet i bruk før overtakelsen. Dersom byggherren likevel tar kontraktsarbeid i bruk, foreligger det mislighold av kontrakten.»
(37)Også denne bestemmelsen tilsier klart at bruksovertakelse ikke er en alternativ overtakelsesmåte. Bruksovertakelse uten entreprenørens samtykke anses tvert imot som mislighold med mindre annet er avtalt.
(38)Jeg viser også til kontraktens punkt 24.2 om plikten til å føre protokoll. Bestemmelsen detaljregulerer innholdet i protokollen som skal føres og signeres ved overtakelsesforretningen. Det skal blant annet fremgå hvem som deltok, eventuelle mangler med frister for utbedring, og om kontraktsarbeidet er overtatt eller nektet overtatt. Protokollen bidrar til å sikre at overtakelsesforretningen utgjør et klart skjæringstidspunkt med notoritet om alle nødvendige forhold.
(39)Av øvrige bestemmelser nevner jeg punkt 24.4, som regulerer virkningene av overtakelse. Her fremgår det blant annet at eventuell dagmulkt da slutter å løpe, samt at entreprenøren plikter å oversende sluttoppstilling og sluttfaktura. Det siste skal skje senest to måneder etter overtakelsen, se punkt 25.1 første ledd. Dersom entreprenøren ikke overholder fristen, kan byggherren skriftlig fastsette en endelig frist på minst 14 dager, jf. punkt 25.1 siste ledd. Etter utløpet av fristen taper entreprenøren alle krav som ikke allerede er betalt eller medtatt i sluttoppstillingen – kravene prekluderes.
(40)I sum er overtakelsen et helt sentralt tidspunkt i kontraktens forløp, som det er behov for å identifisere på en entydig måte, slik at begge parter er innforstått med når dette skjer. En samlet og systematisk tolkning av NS 8406 tilsier etter mitt syn at kontraktsarbeidet overtas av byggherren først når det gjennomføres en overtakelsesforretning i tråd med kapittel 24.
(41)Dette tolkningsresultatet forsterkes av den historiske utviklingen av standardavtalene. I tidligere versjoner, som NS 3401 og NS 3430, skjedde overtakelse normalt ved overtakelsesforretning, men avtalene åpnet også for bruksovertakelse. Regelen om overtakelse ved bruk hadde «karakter av en nødløsning med sikte på en situasjon som regnes som lite ønskelig», se Tore Sandvik, Kommentar til NS 3401, 1977 side 205. Bruksovertakelse medførte at avtalepartene ikke fikk et skarpt skjæringstidspunkt, med de utfordringer det innebar for reklamasjonsfrister, dagmulkt og annet.
(42)Allerede i totalentreprisestandarden NS 3431 fra 1992 var avholdelse av overtakelsesforretning den eneste fremgangsmåten for overtakelse av kontraktsarbeidet, jf. dens punkt 35.1. Denne standarden har fungert som modell for senere entreprisestandarder, herunder NS 8406.
(43)Bransjeorganisasjonene som utarbeider standardkontraktene, synes derfor å ta truffet et bevisst valg om å endre partenes rettsstilling, slik at bruksovertakelse ikke lenger er en alternativ overtakelsesmåte. Med denne endringen har man oppnådd et entydig overtakelsestidspunkt, som gjennomgående utgjør det sentrale skjæringspunktet i en entreprisekontrakt, med tilhørende notoritet og rettsvirkninger. Som påpekt i Hans-Jørgen Arvesen, Karl Marthinussen og Heikki Giverholt, NS 8406. Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt med kommentarer, 2. utgave, 2014 side 354, så er det: «nødvendig at de formelle reglene følges, slik at det i ettertid ikke oppstår uklarheter om hva partene har sagt og ment i forbindelse med overtakelse. Dette bærer reglene også preg av. De er ment å skulle følges til punkt og prikke».
(44)Tesliåsen har argumentert med at NS 8406 må utfylles av den deklaratoriske bakgrunnsretten som åpner for bruksovertakelse. Som grunnlag for anførselen har selskapet vist til Arvesen med flere i samme bok side 360–361 om «Brukstakelse – Bakgrunnsretten». Her står det at hvis byggherren er gitt anledning til å ta kontraktsarbeidet i bruk uten overtakelsesforretning, kan bakgrunnsretten føre til at brukstakelsen likestilles med en formell overtakelse. De hevder blant annet at det vil fremstå som «sterkt urimelig om byggherren senere fremmer dagmulktskrav, bare fordi formell overtakelsesforretning ikke var avholdt».
(45)Bakgrunnsretten vil være relevant når den inngåtte avtalen ikke gir en klar løsning. I denne saken er imidlertid tolkningen av NS 8406 entydig: Ordlyden og systematikken i kapittel 24 viser at overtakelsesforretning er eneste alternativ. Det er dermed ikke grunnlag for å supplere standardavtalen med deklaratorisk rett på dette punkt.
(46)Min konklusjon, basert på standardkontraktens ordlyd, formål, system og historikk, er at overtakelse av kontraktsarbeidet bare kan skje ved en overtakelsesforretning i tråd bestemmelsene i NS 8406 kapittel 24. Har partene inngått en tilleggsavtale om rettslig overtakelse av kontraktsarbeidet 10. juni 2022?
(47)Subsidiært gjør Tesliåsen gjeldende at det fremgår av korrespondansen mellom partene – eller under enhver omstendighet av deres konkludente adferd – at de var enige om at en overtakelse av kontraktsarbeidet fant sted 10. juni 2022.
(48)Selv om partene har inngått en standardavtale, står de på vanlig måte fritt til å avtale avvikende løsninger. Dette kan skje ved kontraktsinngåelsen eller senere. Spørsmålet er om partene under kontraktens forløp har avtalt at overtakelse skjedde 10. juni 2022, selv om det da ikke ble gjennomført en overtakelsesforretning i samsvar med NS 8406 kapittel 24.
(49)Partene har ikke på noe tidspunkt signert en tilleggsavtale som regulerer overtakelsestidspunktet, men et avvikende avtaleforhold kan også etableres på annen måte hvis det konstateres at de har oppnådd enighet om overtakelse av kontraktsarbeidet. Den parten som hevder at det er inntrådt en slik rettsstiftende eller rettsendrende omstendighet, har bevisbyrden for dette, jf. HR-2020-2021-A avsnitt 70.
(50)For perioden frem til 10. juni 2022 er partene enige om at befaringen 31. mai 2022 ikke var en overtakelsesforretning. Den øvrige kontakten mellom partene i mai og juni 2022 knyttet seg til endringsmeldinger fra entreprenøren, og det foreligger ingen holdepunkter for at de i dette tidsrommet oppnådde enighet om at overtakelse skulle finne sted – eller hadde funnet sted – 10. juni 2022.
(51)Det kan på denne bakgrunn trekkes den delkonklusjon at det ikke er påvist at partene 10. juni 2022 var enige om at kontraktsarbeidet var overtatt.
(52)Det gjenstående spørsmålet er om partene i ettertid avtalte at en overtakelse hadde funnet sted 10. juni 2022.
(53)Av den fremlagte korrespondansen mellom partene i perioden etter 10. juni 2022 fremgår det at de var uenige om en rekke av entreprenørens endringsmeldinger. Det ble avholdt et avklaringsmøte 12. september 2022 mellom representanter for BVT Entreprenør og Tesliåsen samt Rambøll, som hadde stått for prosjekteringsunderlaget. Av møtereferatet fremgår det at partene drøftet endringskrav og mangler ved FDV-dokumentasjonen, det vil si dokumentasjon knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold av anlegget. Det var enighet om at de to daglige lederne snarlig burde «ta en prat for å unngå unødvendige utsettelser eller andre unødvendige økonomiske settinger». Et slikt møte ble imidlertid ikke avholdt.
(54)Møtereferatet gir ingen holdepunkter for at partene diskuterte spørsmålet om overtakelse av kontraktsarbeidet, eller at det var enighet om at slik overtakelse hadde funnet sted.
(55)Den 22. september 2022 sendte Tom Husby, som var innleid byggherreombud i Tesliåsen, e-post til daglig leder i BVT Entreprenør samt Dan Thorland, innleid kalkulatør hos entreprenøren. E-posten omhandlet byggherrens innsigelser mot enkelte av de oversendte endringsmeldingene og behovet for komplett FDV-dokumentasjon. Husby anmodet her om «at BVT kaller inn til overtakelsesforretning, jf. NS 8406 punkt 24». Med henvisning til avtalt sluttfrist 10. juni 2022 varslet Tesliåsen krav om dagmulkt frem til overtakelse var gjennomført, i samsvar med kontraktens punkt 26.2. E-posten ble avsluttet med at det «forutsettes at sluttoppgjør mottas senest 14 dager fra dags dato». Det var ikke angitt rettslig grunnlag for kravet for oversendelse av sluttoppgjør.
(56)For meg fremstår det som klart at Tesliåsen 22. september 2022 ikke var av den oppfatning at overtakelse hadde funnet sted. Tvert imot anmodet selskapet entreprenøren om å innkalle til overtakelsesforretning, samtidig som det ble fremsatt krav om løpende dagmulkt i samsvar med NS 8406 frem til slik overtakelse.
(57)Den avsluttende setningen, om at entreprenøren forutsatte oversendelse av «sluttoppgjør» innen 14 dager, tilsier ikke en annen tolkning. Uttalelsen kan ikke forstås som et krav på «sluttoppstilling og sluttfaktura» etter NS 8406 punkt 25.1 siste ledd. Terminologien som benyttes, er en annen, og et preklusivt krav om å få tilsendt sluttoppstilling med sluttfaktura kan ikke fremsettes før to måneder etter at en overtakelsesforretning har funnet sted. Dersom Tesliåsen mente at overtakelse av kontraktsarbeidet allerede var gjennomført for flere måneder siden – med den følge at selskapet ensidig kunne fastsette en endelig frist for oversendelse med preklusiv virkning – måtte dette uttrykkelig ha fremgått av e-posten.
(58)E-posten ble besvart av Thorland på vegne av entreprenøren 27. september 2022. I e-posten fastholdt han krav fremsatt i endringsmeldingene og at komplett FDV-dokumentasjon var oversendt. Videre heter det: «Overtakelsesforretning ble avholdt 31.06.22 med Tom Husby. Det var da kun skilt, sliping av en kantstein og tilkobling strøm som gjensto. Dette er rettet og bekreftet i orden av BH [byggherrens] representant. Hvorfor det mangler skriftlighet etter dette møtet og følge må tilskrives BH representant som gikk runden. … Sluttoppgjør kommer når Endringsmeldinger og krav til disse er ferdigbehandlet. Dagmulkter avvises da det IKKE er BVT Entreprenør AS som har skyld i eller har ført til utsettelser på prosjektet!»
(59)Til dette svarte byggherren, ved Husby, i e-post av 18. oktober 2022: «Vi tar til etterretning at BVT mener entreprisen ble overlevert 30.06.22.» Videre knyttet Husby enkelte merknader til FDV-dokumentasjonen, samt til et planlagt møte mellom partene om masseberegninger.
(60)Tesliåsen har for Høyesterett anført at selskapet ved e-posten 18. oktober 2022 aksepterte entreprenørens standpunkt om at «[o]vertakelsesforretning ble avholdt 31.06.22», en dato byggherren korrigerte til «30.06.22», og at partene derved inngikk en bindende avtale om at overtakelse hadde funnet sted.
(61)Selv om Thorland på vegne av entreprenøren skrev at partene hadde avholdt en «overtakelsesforretning» 31. juni 2022, kan e-posten etter mitt syn ikke forstås slik at BVT Entreprenør mente at formell overtakelse av kontraktsarbeidet hadde funnet sted denne datoen. Det fremgår klart av sammenhengen at Thorland mente å vise til befaringen som ble gjennomført mellom ham og Husby 31. mai 2022, og det er enighet om at denne befaringen ikke var en overtakelsesforretning. Min tolkning av e-posten understøttes av at kravet om dagmulkt ikke avvises av entreprenøren med henvisning til at kontraktsarbeidet allerede var overtatt, men med at selskapet ikke var ansvarlig for forsinkelsene.
(62)Dersom byggherren, i etterkant av Thorlands e-post 27. september, var i reell tvil om entreprenøren mente at overtakelse hadde funnet sted en gang i mai eller juni, burde selskapet ha tatt initiativ til å få dette avklart. Overtakelsen utgjør det sentrale skjæringstidspunktet i kontraktsforholdet, og Tesliåsen hadde i så fall en klar interesse i å få fastslått om og eventuelt når slik overtakelse hadde funnet sted. Den etterfølgende formuleringen om at Tesliåsen tar overtakelsestidspunktet «til etterretning», kan ikke anses som en slik nødvendig avklaring.
(63)Jeg tilføyer at Tesliåsens anførsler også fremstår inkonsistente. Det er vanskelig å se at selskapet kan fastsette en preklusiv frist for sluttoppstilling i e-post 22. september 2022, når det samtidig gjør gjeldende at bindende avtale om overtakelse ble inngått ved selskapets aksept i e-post 18. oktober 2022.
(64)Etter mitt syn er det etter dette klart at partene i september–oktober 2022 ikke oppnådde en enighet om at overtakelse hadde funnet sted – verken 31. mai, 10. juni eller 30. juni 2022.
(65)I den etterfølgende korrespondansen gjorde byggherren gjeldende at overtakelse hadde funnet sted «30. juni 2022», med den følge at entreprenørens krav var prekludert. Entreprenøren motsatte seg dette. Korrespondansen innebærer i hovedsak en videreføring av partenes respektive posisjoner uten at det fremkommer nye opplysninger av relevans for saken.
(66)Jeg kan ikke se at det foreligger øvrige forhold som underbygger Tesliåsens anførsel om at partene inngikk en tilleggsavtale om at overtakelse fant sted 10. juni 2022.
(67)For å oppsummere har Tesliåsen etter mitt syn ikke ført tilstrekkelige bevis for at partene, uttrykkelig eller gjennom konkludent adferd, var enige om at kontraktsarbeidet ble overtatt av byggherren 10. juni 2022. Overtakelse fant følgelig sted først ved overtakelsesforretningen 2. desember 2022. Entreprenørens – nå bankens – krav er derfor ikke prekludert. Konklusjon og sakskostnader
(68)Min konklusjon er at Tesliåsen ikke har nådd frem med at kontraktsarbeidet ble overtatt fra BVT Entreprenør 10. juni 2022. Det hefter følgelig ingen feil ved lagmannsrettens bevisvurdering eller rettsanvendelse, og anken må forkastes.
(69)Melhus Sparebank har vunnet saken og skal etter lovens hovedregel tilkjennes erstatning for sine sakskostnader for Høyesterett, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd.. Det er ikke grunn til å frita Tesliåsen for ansvaret, jf. § 20-2 tredje ledd.
(70)Melhus Sparebank har krevd 532 000 kroner inklusive merverdiavgift, som i sin helhet er advokatsalær for til sammen 109 timers arbeid. Tesliåsen har ikke hatt innvendinger mot kravet størrelse, og utgiftene anses nødvendige, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd. Kravet tas til følge.
(71)Ingen av partene har hatt innvendinger mot sakskostnadene Melhus Sparebank fikk tilkjent av lagmannsretten for behandlingen der. Her er det derfor ikke grunn til å gjøre endringer, jf. tvisteloven § 20-9 andre ledd, jf. § 20-2 første ledd.
(72)Lagmannsretten var imidlertid enig med tingretten i at Melhus Sparebank ikke skulle tilkjennes sakskostnader for tingretten. Disse kostnadene har banken krevd erstattet for Høyesterett, jf. tvisteloven § 20-9. Anførselen er at banken i det vesentlige fikk medhold i sine krav i tingretten, også fordi hoveddelen av tiden under hovedforhandlingen gikk med til behandlingen av disse, jf. tvisteloven § 20-2 annet ledd. Tesliåsen har motsatt seg kravet, og blant annet vist til at tidsbruken i tingretten i stor grad skyldtes uklarheter i entreprenørens beregninger.
(73)Tingretten kom til at Melhus Sparebank fikk medhold i om lag 79 prosent av det kravet banken la ned påstand om under hovedforhandlingen. Sammenligningsgrunnlaget skulle imidlertid ha vært bankens påstand i stevningen, jf. HR-2021-1223-U avsnitt 16 med videre henvisninger. Kravet i stevningen var nærmere to millioner kroner høyere, slik at banken – med det resultatet som lagmannsretten og Høyesterett har kommet til – bare har fått medhold i ca. 60 prosent av sitt opprinnelige krav, også når det tas hensyn til at banken i det vesentlige fikk medhold i motanken for lagmannsretten. Selv om store deler av tiden i tingretten gikk med til å forhandle om spørsmål banken har vunnet frem med, mener jeg som lagmannsretten at Melhus Sparebank «i det vesentlige» ikke har fått medhold i sitt krav for tingretten, jf. tvisteloven § 20-2 annet ledd.
(74)Melhus Sparebank har anført at banken skulle vært tilkjent sakskostnader etter tvisteloven § 20-3. Denne bestemmelsen kommer til anvendelse der ingen av partene har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige. For at sakskostnader likevel skal tilkjennes, kreves det at en part har fått «medhold av betydning», og at «tungtveiende grunner» tilsier det. Terskelen for ansvar etter § 20-3 er «relativt høy», jf. HR-2020-2017-A avsnitt 54. Den klare hovedregelen er således at sakskostnader ikke tilkjennes når ingen av partene har vunnet saken, jf. HR-2024-1522-U avsnitt 11. Som lagmannsretten kan jeg ikke se at slike tungtveiende grunner gjør seg gjeldende. Det er derfor ikke grunnlag for å endre tingrettens sakskostnadsavgjørelse.
(75)Jeg stemmer for denne
(76)Dommer Poulsen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
(77)Dommer Arntzen: Likeså.
(78)Dommer Falch: Likeså.
(79)Dommer Bull: Likeså.
(80)Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne