(1)Saken gjelder anke over kjennelse om tvangsfravikelse av fast eiendom etter heving av leieforhold etter husleieloven, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d. Spørsmålet er om det var en saksbehandlingsfeil at det ikke er avholdt muntlige forhandlinger i minst én instans.
(2)Stiftelsen Boligbygg for Blinde (heretter utleier) og B inngikk i april 2018 en leieavtale for en leilighet i ---veien 00 i Bergen. B har fremleid leiligheten til sin sønn, A.
(3)Etter flere naboklager sendte utleier 22. august 2024 varsel om heving av leieavtalen. Utleier innga deretter 5. mars 2025 begjæring til Hordaland tingrett om at leietakerne skulle fravike eiendommen, med tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d som tvangsgrunnlag. Leietakerne krevde at saken skulle avgjøres etter muntlige forhandlinger. Tingretten besluttet at det var forsvarlig å behandle saken skriftlig.
(4)Hordaland tingrett avsa 5. juni 2025 kjennelse der begjæringen om tvangsfravikelse ikke ble tatt til følge. Stiftelsen Boligbygg For Blinde ble dømt til å betale sakens kostnader. Tingretten fant at det ikke var tilstrekkelig sannsynliggjort at utleier hadde hevingsrett etter husleieloven § 9-9 første ledd bokstav e, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d, som krever at det foreligger forhold som «gjør det åpenbart» at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen.
(5)Stiftelsen Boligbygg For Blinde anket kjennelsen. Anken gjaldt tingrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Leietakerne tok forbehold om å kreve muntlige forhandlinger.
(6)Gulating lagmannsrett avsa 29. september 2025 kjennelse, der begjæringen om fravikelse, etter skriftlig behandling, ble tatt til følge. I motsetning til tingretten fant lagmannsretten at forholdene i saken gjorde det «åpenbart» at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen. Leietakerne ble dømt til å betale sakskostnader for tingretten og lagmannsretten.
(7)A og B har anket til Høyesterett og gjør gjeldende at det er i strid med EMK artikkel 6 nr. 1 at det ikke ble gjennomført muntlige forhandlinger. Sakens konkrete omstendigheter gjorde det uforsvarlig å behandle saken skriftlig. Lagmannsretten har også anvendt feil beviskrav ved tolkningen av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd. De har lagt ned påstand om at både tingrettens og lagmannsrettens kjennelse oppheves, subsidiært at lagmannsrettens kjennelse oppheves.
(8)Stiftelsen Boligbygg For Blinde har inngitt anketilsvar og anfører at lagmannsretten ikke har begått saksbehandlingsfeil, og at dokumentbevisene i saken ga et forsvarlig avgjørelsesgrunnlag. Stiftelsen har lagt ned påstand om at anken nektes fremmet, subsidiært at anken forkastes.
(9)Høyesteretts ankeutvalg bemerker at anken er en videre anke over kjennelse. Ankeutvalgets kompetanse er derfor begrenset til å prøve lagmannsrettens saksbehandling og generelle lovtolkning, jf. tvisteloven § 30-6 bokstav b og c. Når det gjelder forholdet til EMK, kan ankeutvalget også prøve den konkrete rettsanvendelsen, men ikke lagmannsrettens bevisbedømmelse, jf. for eksempel HR-2025-220-A avsnitt 19.
(10)Ankeutvalget vurderer først anken over saksbehandlingen. Spørsmålet er om lagmannsretten i dette tilfellet skulle ha avholdt muntlige forhandlinger før den avgjorde ankesaken.
(11)Tvangsfullbyrdelsesloven § 5-8, jf. § 6-1 forutsetter at avgjørelser under tvangsfullbyrdelse som hovedregel blir truffet på grunnlag av skriftlig behandling. Når tvangssaker vanligvis blir behandlet skriftlig, er det fordi det normalt er en forutsetning for at et krav skal kunne tvangsinndrives, at det på forhånd er fastslått på en nærmere bestemt måte, og at det av hensyn til effektiv inndrivelse er nødvendig med skriftlig behandling, jf. Rt-2008-257 avsnitt 43 og Rt-2012-1 avsnitt 12. Ved anke til lagmannsretten gjelder tvistelovens regler, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 2-12.
(12)Det følger av tvisteloven § 29-15 første ledd at hovedregelen ved anke over kjennelse er at lagmannsretten avgjør anken etter skriftlig behandling. Etter andre ledd skal det likevel holdes muntlig forhandling «når hensynet til forsvarlig og rettferdig rettergang tilsier det». Unntaket vil gjelde blant annet i tilfeller der en rett til muntlig forhandling kan utledes av EMK artikkel 6 nr. 1.
(13)Utgangspunktet etter EMK artikkel 6 nr. 1 er at det skal holdes muntlig forhandling i minst én instans i saker som avgjør borgerlige rettigheter og plikter.
(14)Retten til muntlige forhandlinger er imidlertid ikke absolutt, jf. Rt-2008-257 avsnitt 46 følgende og EMDs storkammerdom 23. november 2006 Jussila mot Finland avsnitt 42. Det avgjørende er «om det under en muntlig forhandling vil kunne frembringes noe av betydning for avgjørelsen som ikke like forsvarlig kan bedømmes etter en skriftlig behandling», jf. Rt-2008-257 avsnitt 49. Videre heter det i avsnitt 50 at «hvorvidt et krav om muntlig forhandling skal tas til følge, må bero på sakens karakter, arten og betydningen av de spørsmål retten skal ta stilling til og de bevis som er tilbudt».
(15)I EMDs dom 13. juni 2018 Mirovni Institut mot Slovenia avsnitt 37 uttales følgende: «The exceptional character of the circumstances that may justify dispensing with an oral hearing in proceedings concerning a ‘civil’ right essentially comes down to the nature of the issues to be decided by the competent national court, not to the frequency of such situations … This does not mean that refusing to hold an oral hearing may be justified only in rare cases … The Court has accepted exceptional circumstances in cases where the proceedings concerned exclusively legal or highly technical questions … There may be proceedings in which an oral hearing may not be required: for example, where there are no issues of credibility or contested facts which necessitate a hearing and the courts may fairly and reasonably decide the case on the basis of the parties’ submissions and other written materials…»
(16)Unntak fra utgangspunktet om rett til muntlig forhandling i minst én instans er ut fra dette blant annet aktuelt i saker som gjelder rettslige eller tekniske spørsmål, og i saker som ikke nødvendiggjør troverdighetsvurderinger eller reiser omtvistede faktiske bevisspørsmål som skaper behov for muntlighet. Domstolen må på en rettferdig og forsvarlig måte kunne avgjøre saken på grunnlag av partenes skriftlige innlegg og øvrige dokumenter.
(17)I saken her krevde leietakerne opprinnelig muntlige forhandlinger for tingretten, og ba i den forbindelse om at retten skulle pålegge utleieren «å føre som vitne den eller de som hadde klaget over leietakerens adferd». Utleieren motsatte seg muntlige forhandlinger.
(18)Tingretten besluttet 14. april 2025 at saken skulle behandles skriftlig. I beslutningen viste tingretten til at leietakerne hadde avvist de påstandene som var fremsatt av utleieren, og at det ut fra dette ikke var nødvendig å høre leietakernes muntlige forklaring for å sikre en forsvarlig saksbehandling. Videre skrev tingretten: «Retten har videre forstått saksøkeren [utleieren] slik at de som har utformet de vedlagte klagene, ikke vil forklare seg for retten. Retten kan ikke se at den har hjemmel for å pålegge de anonymiserte klagerne å forklare seg for retten. Retten peker i denne anledning på at det er saksøkeren som må sannsynliggjøre at det foreligger åpenbar hevingsgrunn. Det forhold at saksøkeren har fremsatt anonymiserte klager til støtte for begjæringen, til forskjell fra navngitte klager, eventuelt vitneforklaringer fra klagerne for retten – med den betydningen dette eventuelt måtte ha for rettens bevisvurderingen – er følgelig, slik retten ser det, ikke et moment som medfører at skriftlig saksbehandling er uforsvarlig og urettferdig overfor saksøkte.»
(19)Ved tingrettens kjennelse 5. juni 2025 ble kravet om fravikelse ikke tatt til følge. Tingretten mente at «det foreligger en slik tvil ved subsumsjonen at det ikke er ‘åpenbart’ at utleier hadde hevingsrett i denne saken». Vilkårene i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d var dermed ikke oppfylt.
(20)I anken til lagmannsretten fremla utleier nye bevis, samtidig som holdbarheten av skriftlige uttalelser fremlagt av leietakerne for tingretten, ble imøtegått. Utleier reiste også i et eget punkt i anken spørsmål ved leietakernes troverdighet.
(21)Leietakerne opplyste i anketilsvaret at de hadde bedt om muntlig behandling i tingretten, og at saken i all hovedsak sto i samme faktiske og rettslige stilling for lagmannsretten.
(22)Lagmannsretten behandlet saken skriftlig i samsvar med hovedregelen i tvisteloven § 29-15 første ledd, og bemerket kort at hensynet til forsvarlig og rettferdig rettergang ikke tilsa at det måtte avholdes muntlige forhandlinger. Beslutningen om å behandle saken skriftlig er ikke nærmere begrunnet, ut over at det fremgår at lagmannsretten fant saken «tilstrekkelig opplyst og klar til avgjørelse».
(23)Det materielle spørsmålet i saken er om begjæring om tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d skal tas til følge. Bestemmelsen fastsetter at tvangsfravikelse kan begjæres på grunnlag av «heving av leieforhold etter husleieloven, når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen».
(24)Det påberopte hevingsgrunnlaget er husleieloven § 9-9 første ledd bokstav e om at «leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør». Det faktiske grunnlaget for hevingen er skriftlige klager fra naboer som i hovedtrekk går ut på at fremleietaker har fester med bråk og høy musikk nattestid, har anskaffet hund som lager mye støy, og at han bruker narkotika og bedriver narkotikaomsetning i boligen. Han skal også ha gitt personer med rusproblemer fri tilgang til bygget, som har ledet til skadeverk og innbrudd og til at uvedkommende har oppholdt seg i fellesarealer. Klagene stammer fra flere beboere og underbygges av erklæringer fra vaktmester og forretningsfører.
(25)Fremleietaker har bestridt innholdet i klagene, og har på sin side fremlagt forklaringer fra personer som avviser påstandene, herunder også fra en annen beboer i blokken. Utleier har bestridt troverdigheten av disse bevisene, blant annet under henvisning til at de stammer fra personer i fremleietakers omgangskrets.
(26)Ankeutvalget finner at ut fra de spørsmålene saken reiser og det sammensatte bevisbildet som forelå, skulle lagmannsretten avholdt muntlige forhandlinger før den avgjorde ankesaken. Leietakerne krevde muntlige forhandlinger for tingretten og tok forbehold om dette for lagmannsretten. Saken reiser omtvistede faktiske bevisspørsmål, hvor også troverdighetsvurderinger inngår. Terskelen for å heve en leieavtale etter husleieloven er høy, og for å ta begjæringen om tvangsfravikelse til følge, må hevingsgrunnlaget være «åpenbart». En avgjørelse om tvangsfravikelse av boligeiendom er også inngripende og har stor velferdsmessig betydning for leietakeren. Når heller ikke tingretten, som ikke tok begjæringen om fravikelse til følge, hadde holdt muntlige forhandlinger, måtte lagmannsretten etter ankeutvalgets syn gjøre dette, for å overholde kravet til forsvarlig og rettferdig rettergang etter tvisteloven § 29-15 andre ledd.
(27)Lagmannsrettens kjennelse må etter dette oppheves. Ankeutvalget finner ikke grunn til også å oppheve tingrettens kjennelse.
(28)Ankende part har krevd dekket sakskostnader for Høyesterett. Det er ikke inngitt kostnadsoppgave. Nødvendige sakskostnader tilkjennes med 15 000 kroner inklusive merverdiavgift, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd, jf. § 20-5. I tillegg kommer ankegebyr med 7 884 kroner.
(29)Kjennelsen er enstemmig.