Saken gjaldt jordskifterettens kompetanse i eierseksjonssameier. Jordskifteretten skal bidra til effektiv og hensiktsmessig utnyttelse av fast eiendom. Den kan blant annet fastsette ordninger mellom eiere om felles bruk av utearealer, for eksempel felles vei, lekeareal eller parkeringsplass. Spørsmålet i saken var om jordskifteretten kunne pålegge et eierseksjonssameie å bygge en utetrapp til felles hage, etter anmodning fra en av seksjonseierne. Jordskifteloven har flere bestemmelser som omtaler eierseksjonssameier. Slike sameier er imidlertid ikke nevnt i jordskifteloven § 3-9 om felles tiltak, som var den aktuelle bestemmelsen i denne saken. Spørsmålet var om det betyr at § 3-9 ikke gjelder for eierseksjonssameier. Høyesterett slår enstemmig fast at jordskifteretten har kompetanse til å pålegge eierseksjonssameier felles tiltak, for eksempel oppføring av utetrapp som i denne saken. Høyesterett viser til at § 3-9 er generelt utformet og ikke skiller mellom ulike typer eiendom eller eierformer. Det vil dessuten få uheldige konsekvenser dersom slike eiendommer må holdes utenfor ordningen med fellesløsninger. Det er ingen tungtveiende hensyn som kan begrunne en slik tolkning av bestemmelsen. Dommen klargjør jordskifterettens kompetanse til å gi pålegg til eierseksjonssameier om felles tiltak etter jordskifteloven § 3-9. Rettsområde: Jordskifte
(1)Dommer Sivertsen: Sakens spørsmål og bakgrunn
(2)Saken gjelder avgjørelse etter jordskifteloven. Spørsmålet er om jordskifteloven § 3-9 gir jordskifteretten kompetanse til å pålegge felles tiltak i utearealer i eierseksjonssameier.
(3)Eiendommen gnr. 00 bnr. 0000 i Asker kommune er seksjonert i to boligenheter som utgjør eneboliger i rekke med felles hage, brygge og båthus. Seksjon 1 eies av A og B, mens C og D er eiere av seksjon 2.
(4)Partene har hatt vanskeligheter med å samarbeide om bruken av utendørs fellesarealer. Samarbeidsproblemene gjelder blant annet en felles utvendig trapp som går forbi seksjon 2 og ned til den felles hagen. C og D mener at felles bruk av trappen skaper problemer med innsyn i deres bolig.
(5)Partene ble enige om en vedtektsendring som ga de to seksjonene eksklusiv bruksrett til hver sin del av fellesarealene. De ble imidlertid ikke enige om delingsbrøken eller om en løsning for trappeatkomst til hagen.
(6)C og D begjærte i 2020 jordskiftesak til fastsettelse av bruksordning for utendørs fellesarealer og pålegg om egen trapp til hagen for seksjon 1. Plan- og bygningsmyndighetene har senere gitt byggetillatelse for en slik trapp.
(7)Vestre Viken jordskifterett avsa 17. september 2024 to avgjørelser. Den første gjaldt delingsbrøken for de utendørs fellesarealene, jf. jordskifteloven § 3-13. Denne avgjørelsen er ikke anket.
(8)Den andre avgjørelsen gjaldt en bruksordning for fellesarealene, der seksjonene ble gitt eksklusiv bruksrett til hver sine deler av disse arealene, og med egen adkomst til hagen, jf. jordskifteloven § 3-8. Varigheten av fordelingen ble begrenset til 30 år, jf. eierseksjonsloven § 25 femte ledd. I samme avgjørelse ga jordskifteretten pålegg om bygging av ny trapp ned til den delen av hagen som seksjon 1 skulle disponere, jf. jordskifteloven § 3-9. Både gammel og ny trapp skulle eies av seksjonene i fellesskap, men seksjonene fikk enerett til bruk av hver sin trapp. Kostnadene til oppføring av den nye trappen ble fordelt med 30 prosent på seksjon 1 og 70 prosent på seksjon 2.
(9)A og B anket til lagmannsretten over pålegget om ny trapp. De anførte blant annet at jordskifteloven § 3-9 ikke gir hjemmel for å pålegge felles tiltak eller felles investeringer i eierseksjonssameier.
(10)Eidsivating lagmannsrett avsa 16. mai 2025 jordskifteavgjørelse der jordskifterettens avgjørelse ble stadfestet, bortsett fra at eierne av seksjon 2 ble pålagt å dekke hele oppføringskostnaden for den nye trappen – noe C og D hadde sagt seg villig til under ankebehandlingen. Slutningen lyder slik: «1. Lagmannsretten stadfester jordskifterettens avgjørelse med den endring at eierne av seksjon 2 dekker investeringskostnadene til ny trapp slik den er omsøkt og gitt byggetillatelse til, med 100 %. 2. Partene tilkjennes ikke sakskostnader. 3. Ankende parter dekker kostnadene ved ankebehandlingen.»
(11)I likhet med jordskifteretten kom lagmannsretten til at jordskifteloven § 3-9 gir kompetanse til å pålegge felles tiltak og felles investeringer i eierseksjonssameier. Jordskifteretten mente at bygging av en ny trapp for å gi seksjon 1 egen adkomst til hagen, ville være et tjenlig virkemiddel for å redusere konfliktnivået og skjerme eierne av seksjon 2 fra innsyn. Også lagmannsretten kom til at begge seksjonene ville ha nytte av tiltaket. De alminnelige vilkårene i jordskifteloven § 3-2, § 3-3 og § 3-18 var derfor oppfylt.
(12)A og B har anket til Høyesterett over lagmannsrettens anvendelse av jordskifteloven § 3-9. Saken for Høyesterett står i samme stilling som for lagmannsretten. Partenes syn på saken
(13)De ankende parter – A og B – har i korte trekk gjort gjeldende:
(14)Pålegg om felles tiltak eller felles investeringer etter jordskifteloven § 3-9 kan være meget inngripende. Hensynet til forutberegnelighet gjør seg gjeldende med stor vekt. Det følger ikke tilstrekkelig klart av bestemmelsen at jordskifterettens kompetanse omfatter utearealer i eierseksjonssameier.
(15)Andre bestemmelser i jordskifteloven omtaler eierseksjonssameier uttrykkelig. Det taler for en motsetningsslutning om at slike sameier faller utenfor § 3-9.
(16)Felles tiltak etter § 3-9 må omfatte flere eiendommer. Dette vilkåret er ikke oppfylt, ettersom pålegget om ny trapp kun retter seg mot eierseksjonssameiet, som er én eiendom.
(17)A og B har fremsatt denne påstanden: «1. Eidsivating Lagmannsretts jordskifteavgjørelse 16.05.2025 i sak 24-189622AJA-ELAG oppheves. 2. D og C dømmes til å betale A og B sine sakskostnader.»
(18)Ankemotpartene – C og D – har i korte trekk gjort gjeldende:
(19)Lagmannsretten har korrekt lagt til grunn at jordskifterettens kompetanse etter § 3-9 omfatter utearealene i eierseksjonssameier. Dette følger av ordlyden og har støtte i jordskiftelovens formål om å legge til rette for effektiv og rasjonell utnyttelse av fast eiendom over hele landet.
(20)Pålegg om felles tiltak eller felles investeringer vil ofte bygge på sambruk, jf. § 3-8 første ledd. Det vil hindre etablering av gode ordninger for sambruk hvis jordskifteretten ikke kan gi pålegg etter § 3-9.
(21)De to eierseksjonene er egne matrikkelenheter. Disse må regnes som to «eigedommar» etter § 3-9. Det er uansett tilstrekkelig at tiltaket er rettet mot flere brukshavere.
(22)C og D har fremsatt denne påstanden: «1. Anken forkastes. 2. A og B dømmes til å betale D og C sine sakskostnader for Høyesterett.» Mitt syn på saken Nærmere om sakens problemstillinger
(23)Jordskifteretten er en særdomstol, jf. domstolloven § 2 første ledd nr. 1. Den må ha særlig hjemmel i lov for å kunne behandle og avgjøre en sak. Jordskifterettens kompetanse reguleres av jordskifteloven med supplerende bestemmelser i sektorlovgivningen.
(24)Det overordnede formålet med jordskifteloven er å legge til rette for «effektiv og rasjonell utnytting av fast eigedom og ressursar», blant annet ved å avhjelpe «utenlege eigedoms- og brukstilhøve», jf. § 1-1 første ledd. Lovens utgangspunkt er at den gjelder for alle typer fast eiendom, jf. § 1-2. I Prop. 101 L (2012–2013) kapittel 17 side 414, spesialmerknadene til § 1-2, er dette presisert slik at loven omfatter «alle eigedommar og rettar utan omsyn til kor eigedommane ligg, kva for type eigedom det er, eller kva for planstatus eigedommane har».
(25)Felles tiltak eller felles investeringer etter jordskifteloven § 3-9 er blant de rettsendrende virkemidlene i lovens kapittel 3 del II. Inngangsvilkårene for å ta i bruk slike virkemidler er at minst én eiendom eller bruksrett i jordskifteområdet er vanskelig å bruke på en tjenlig måte, og at jordskifteløsningen vil skape mer tjenlige eiendomsforhold, jf. § 3-2 og § 3-3. Videre må kostnadene og ulempene ikke være større enn nytten for noen eiendom eller bruksrett, jf. § 3-18. Tidligere instanser er kommet til at disse grunnvilkårene er oppfylt, og dette er ikke tema for Høyesterett.
(26)Som jeg har vært inne på, er det i foreliggende jordskiftesak fastsatt en bruksordning etter § 3-8, som fordeler bruksretten til utendørs fellesarealer mellom seksjonene, kombinert med et pålegg etter jordskifteloven § 3-9 om oppføring av ny trapp til hagen, med eksklusiv bruksrett for seksjon 1.
(27)Saken for Høyesterett er knyttet til pålegget om ny trapp og reiser et generelt tolkningsspørsmål, nemlig om det faller innenfor jordskifterettens saklige kompetanse etter § 3-9 å pålegge felles tiltak i utendørs fellesarealer i eierseksjonssameier. Om eierseksjonssameier og forholdet til jordskifteloven
(28)En eierseksjon er en «eierandel i en bebygd eller planlagt bebygd og seksjonert eiendom, med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen», jf. eierseksjonsloven § 4 bokstav a. Det er altså en sameieform i bebygd eiendom der hver andelshaver – seksjonseier – har enerett til bruk av en bruksenhet i bygget. Utearealer kan enten inngå som tilleggsdel til de enkelte seksjonene, jf. § 4 bokstav b tredje punktum, eller utgjøre fellesarealer, jf. § 4 bokstav e. Saken her gjelder tiltak på utendørs fellesarealer.
(29)Den første loven om eierseksjonssameier kom i 1983. Før dette ble sameier i boligeiendommer, med tilknyttet enerett til bruk av en boenhet, organisert som tingrettsrettslige sameier, jf. NOU 1980: 6 Eierleiligheter kapittel II side 10 følgende. Jordskifteretten kunne fastsette ordninger for slike eiendommer så langt det fulgte av de alminnelige hjemlene i dagjeldende jordskiftelov av 1979. Loven hadde ingen særregler om dette da den ble vedtatt, jf. Børge Aadland, Jordskifterettens kompetanse i eierseksjonssameier, Kart og Plan, nr. 2 2015 side 133 følgende.
(30)Dagens jordskiftelov av 2013 har tre bestemmelser som omhandler eierseksjonssameier. Etter § 4-2 bokstav c kan jordskifteretten fastsette grensen for «uteareal som inngår i eigarseksjon». Dette er en videreføring av en bestemmelse som ble inntatt i jordskifteloven av 1979 § 88 første ledd i 2010, da en endring vedtatt ved matrikkelloven trådte i kraft. Bestemmelsen har sin bakgrunn i vilkårene for registrering av eierseksjoner i eiendomsregisteret, jf. matrikkelloven § 4 første ledd andre punktum.
(31)Jordskifteloven § 4-1 bokstav e om rettsutgreiing gir jordskifteretten kompetanse til å fastslå innholdet i rettigheter ved «sambruk av uteareala som ligg til eigarseksjonar». Det siktes her til områder for fellesaktiviteter som for eksempel parkeringsplass, lekeplass eller grillplass, jf. Prop. 101 L (2012–2013) kapittel 17 side 442, spesialmerknadene til § 4-1. Bestemmelsen er ny i jordskifteloven av 2013. Arbeidsgrupperapporten som lå til grunn for proposisjonen, viste til innspill om at det «kan vere behov for» en slik hjemmel. Gruppen pekte på at rettsspørsmålene er «av same art» som i andre rettsutredningssaker, og mente at det heller ikke er «andre grunnar til at jordskifteretten ikkje skal få kompetanse til dette», jf. rapporten punkt 5.8.
(32)Den tredje bestemmelsen er jordskifteloven § 3-8. Denne gir hjemmel til å fastsette regler om «sambruk» mellom eiendommer ved bruksordninger for eiere eller bruksrettshavere, for eksempel om tilkomstvei, parkering eller lekeareal, jf. proposisjonen kapittel 17 side 427, spesialmerknadene til § 3-8. Tredje ledd presiserer at kompetansen til å fastsette slike bruksordninger også omfatter «uteareala til eigarseksjonar». Jeg kommer tilbake til dette.
(33)Jordskifteloven har altså ingen generell regulering av forholdet til eierseksjonssameier. Det er heller ikke gitt noen generell omtale av problemstillingen i forarbeidene. Spørsmålet om kompetansen til pålegg etter § 3-9 omfatter eierseksjonssameier, må derfor bero på en tolkning av den konkrete bestemmelsen. Gir jordskifteloven § 3-9 hjemmel for pålegg i eierseksjonssameier?
(34)Jordskifteloven § 3-9 første ledd lyder slik: «Jordskifteretten kan påleggje felles tiltak og påleggje felles investeringar i samband med bruk av eigedommar eller bruksrettar.»
(35)Bestemmelsen viderefører en rekke mer spesifikke påleggshjemler i jordskifteloven av 1979. Den er dessuten gitt en generell form som utvider jordskifterettens kompetanse sammenliknet med tidligere, og presiseringen om at kompetansen omfatter «bruksrettar», er ny. Jeg viser til Prop. 101 L (2012–2013) punkt 8.14.3 side 145–147 og kapittel 17 side 427–428.
(36)De felles tiltakene kan være av ulik art. De vil ofte gjelde infrastruktur som veier, vannforsyning, telelinjer, kraftforsyning, kloakk, gjerdehold og grøfting. Det er ikke tvilsomt – og ikke bestridt – at en utendørs trapp utgjør et «tiltak» i bestemmelsens forstand.
(37)Ordlyden i bestemmelsen gir isolert sett ikke grunnlag for å skille mellom ulike typer eiendommer, eierformer eller måter å organisere eierskap på. Også et sameie i eiendom, her organisert som et eierseksjonssameie, er språklig sett en eiendom og omfattes derfor av ordlyden i § 3-9, se også uttrykket «fast eigedom» i § 1-2 om lovens virkeområde.
(38)Saken her gjelder tiltak innenfor en enkelt eiendom. I § 3-9 brukes uttrykket «eigedommar» i flertall. Det kan reises spørsmål om flertallsformen må forstås som et krav om at tiltak etter § 3-9 må omfatte eller berøre flere eiendommer.
(39)Jeg ser ikke grunn til å gå nærmere inn på dette. Pålegget om bygging av trapp til hagen skal gjennomføre en bruksordning etter § 3-8, som forutsetter etablering av slik atkomst. Siden tiltaket er uløselig knyttet til denne bruksordningen, mener jeg at det uansett omfattes av det andre alternativet i bestemmelsen, som er felles tiltak knyttet til «bruksrettar». Det gjelder selv om tiltaket også innebærer fysiske inngrep på eiendommen som sådan.
(40)Når jordskiftet omfatter flere bruksretter, som her, er det presisert i forarbeidene at tiltaket kan gjelde én eiendom, jf. proposisjonen kapittel 17 side 428, spesialmerknadene til § 3-9.
(41)Jeg mener derfor at det tiltaket som saken gjelder, går inn under ordlyden i jordskifteloven § 3-9 lest isolert. Hvis eierseksjonssameier skal falle utenfor bestemmelsen, vil det forutsette en innskrenkende tolkning av ordlyden.
(42)Som jeg har redegjort for tidligere, har jordskifteloven tre bestemmelser som uttrykkelig gir jordskifteretten kompetanse i eierseksjonssameier. Av disse er § 3-8 den eneste som står i lovens kapittel 3 om rettsendrende virkemidler. A og B har anført at dette – motsetningsvis – tilsier at § 3-9 ikke gir kompetanse i eierseksjonssameier. Om bestemmelsen skulle omfatte slike eiendommer, ville man forvente at det hadde blitt klargjort ved en liknende tilføyelse som i § 3-8 tredje ledd.
(43)Etter mitt syn er det ikke grunnlag for en slik motsetningsslutning. Jeg legger her vekt på at § 3-8 tredje ledd og § 4-1 bokstav e, som var nye ved jordskifteloven av 2013, ikke bygger på noen helhetlig vurdering av hvilke virkemidler som bør kunne anvendes overfor eierseksjonssameier. Begge bestemmelsene har sin bakgrunn i konkrete forslag som innkom under lovforberedelsen. For § 4-2 bokstav c er det – som nevnt – matrikkelloven som er bakgrunnen. Dette gir grunn til forsiktighet med å utlede noe generelt fra disse bestemmelsene om lovgivers holdning til anvendelsen av jordskiftelovens hjemler på eierseksjonssameier.
(44)Bestemmelsen i § 3-8 tredje ledd om eierseksjoner er begrunnet i særtrekk ved denne hjemmelen. Selv om § 3-8 og § 3-9 har overlappende vilkår og – som jeg kommer til – ofte brukes sammen, er det også viktige forskjeller. Blant annet er § 3-8 avgrenset til regulering av «sambruk» i eiendom. Siden fellesarealene i et eierseksjonssameie som utgangspunkt er til felles bruk, mente departementet at det var hensiktsmessig å presisere adgangen til å fastsette ordninger for sambruk av disse arealene. I proposisjonen punkt 8.13.7.3 på side 144 står det: «Departementet er samd med jordskifterettane i Agder jordskiftedømme i at det kan vere behov for å gi reglar om sambruk av uteareal til eigarseksjonar, og at jordskifteretten har kunnskap og erfaringar som gjer at han er eigna til å løyse slike saker. Departementet viser til at det ofte vil vere etter måten intensiv bruk av uteareal i slike område. Behovet for reglar mellom dei som skal utøve bruken, aukar når bruken av eit område er intensiv. …»
(45)Jordskifterettens kompetanse etter § 3-9 gjelder ikke bare ved sambruk. Bestemmelsen favner videre ved at den er knyttet til «bruk» av eiendommer og bruksretter. Dette omfatter sambruk, men er ikke begrenset til det. Enkelt sagt er det tiltakene, og ikke bruken av eiendommer, som må være «felles». En bestemmelse tilsvarende § 3-8 tredje ledd om sambruk i eierseksjonssameier ville derfor ikke ha passet inn i § 3-9.
(46)Jeg kan ikke se at pålegg etter § 3-9 knyttet til «bruk» av eiendom i sin alminnelighet reiser særspørsmål for eierseksjonssameier. Lovformålet om å legge til rette for effektiv og rasjonell utnyttelse av fast eiendom gjør seg gjeldende også for denne typen eiendom, jf. § 1-1 første ledd. Behovet for å avhjelpe utjenlige eiendomsforhold kan være like stort her som ellers. Ordlyden i § 3-9 gir som nevnt ikke grunn til å skille ut fra eierform.
(47)Jeg finner det på denne bakgrunn klart at § 3-9 ikke kan tolkes slik at eierseksjonssameier generelt faller utenfor bestemmelsen. Det ville innebære at det ikke kan etableres fellesløsninger i jordskiftefelt som omfatter slike eiendommer, for eksempel felles infrastruktur. Dette fremstår som ubegrunnet og ville åpenbart kunne få uheldige følger.
(48)Det er heller ingen grunn til at § 3-9 ikke skal gjelde i situasjoner med sambruk. Det eneste som kan peke i den retningen, er at § 3-8 har en egen bestemmelse om eierseksjonssameier, mens § 3-9 ikke har det. Dette har jeg allerede kommentert.
(49)Bestemmelsene i § 3-8 og § 3-9 utfyller hverandre og brukes ofte i kombinasjon, jf. proposisjonen punkt 8.14.3 side 146. Hvis en ordning for sambruk ikke kan suppleres med pålegg om felles tiltak for å gjennomføre ordningen, vil det i vesentlig grad kunne svekke muligheten for effektiv bruk av § 3-8 i saker som involverer eierseksjonssameier.
(50)Eierseksjonsloven har ingen bestemmelser som tilsier at det generelt ikke kan gis pålegg etter jordskifteloven § 3-9. Jeg tilføyer at pålegget om bygging av trapp ikke er i strid med eierseksjonssameiets vedtekter. Konklusjon og sakskostnader
(51)Min konklusjon er etter dette at jordskifteloven § 3-9 gir jordskifteretten kompetanse til å pålegge felles tiltak og felles investeringer i utendørs fellesarealer i eierseksjonssameier, hvis de alminnelige vilkårene for dette er oppfylt. Denne tolkningen har støtte i både ordlyden, formålsbetraktninger og lovens system. Tolkningen utfordrer ikke legalitetsprinsippet.
(52)Lagmannsrettens rettsanvendelse er derfor riktig, og anken forkastes.
(53)Sakskostnadene for Høyesterett avgjøres etter bestemmelsene i tvisteloven kapittel 20, jf. HR-2025-220-A avsnitt 61 med videre henvisninger. C og D har vunnet ankesaken og har som utgangspunkt krav på erstatning av sakskostnader for Høyesterett, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd. Det foreligger ikke tungtveiende grunner som gjør det rimelig å frita for sakskostnadsansvar etter unntaksbestemmelsen i § 20-2 tredje ledd.
(54)Advokat Moi har lagt frem en sakskostnadsoppgave på 461 500 kroner med tillegg av merverdiavgift, til sammen 576 875 kroner. Kravet gjelder i sin helhet salær for advokatarbeid. Jeg mener at kostnadene har vært nødvendige ut fra sakens art og omfang, og går inn for at kravet tas til følge, jf. tvisteloven 20-5 første ledd.
(55)Jeg stemmer for slik D O M : 1. Anken forkastes. 2. I sakskostnader for Høyesterett betaler A og B – én for begge og begge for én – til C og D i fellesskap 576 875 – femhundreogsyttisekstusenåttehundreogsyttifem – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dommen.
(56)Dommer Steen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
(57)Dommer Vang: Likeså.
(58)Dommer Thyness: Likeså.
(59)Dommer Falkanger: Likeså.
(60)Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne