Som følge av nye regler i tomtefesteloven ble en eldre festekontrakt fra 1967 endret i 2002. Det ble blant annet foretatt en engangsjustering etter tomteverdien. Spørsmålet i saken er om partene står fritt til å avtale en ny justering av festeavgiften. Ved endringen i 2002 ble festeavgiften økt til 16 000 kroner per år, med adgang til konsumprisindeksregulering hvert femte år. Bortfesteren fikk forkjøpsrett til en pris tilsvarende bygningenes tekniske verdi. Da festeren skulle selge eiendommen i 2018, ble bestemmelsen om forkjøpsrett ansett som verdidempende. Partene ble derfor enige om å endre bestemmelsen slik at bortfesteren kunne tre inn i en eventuell kjøpekontrakt på de avtalte vilkårene. Samtidig ble festeavgiften økt til 36 000 kroner. Det fremgikk av avtalen at den nye festeavgiften skulle speile utviklingen i tomteverdien. Den nye festeren mener avtalen fra 2018 er i strid med de ufravikelige reglene i tomtefesteloven § 15, som i hovedsak innebærer at festeavgiften skal reguleres i tråd med endringer i konsumprisindeksen. Høyesterett er enig i dette, og viser til at tomtefesteloven § 15, jf. § 4, begrenser partenes avtalefrihet. Paragraf 15 gir ufravikelige og uttømmende regler om hvordan festeavgiften kan justeres. Partene kan derfor ikke avtale en høyere festeavgift enn loven åpner for. Høyesterett tar ikke stilling til om det kan gjøres et snevert unntak dersom en økning i festeavgiften kompenseres med en likeverdig motytelse fra bortfesteren. Partene er enige om at festeavgiften skal være i overkant av 26 000 kroner dersom avtalen av 2018 ikke kan legges til grunn. Høyesterett fastsetter festeavgiften i tråd med det. Saken gir veiledning om forståelsen av tomtefesteloven § 15. Rettsområde: Fast eiendom
(1)Dommer Østensen Berglund: Sakens spørsmål og bakgrunn
(2)Saken gjelder spørsmål om reglene for regulering av festeavgift i tomtefesteloven § 15 kan fravikes når partene er enige om å endre avgiften.
(3)A kjøpte i juni 2018 en fritidseiendom på X, hvor bygningene står på festet tomt. Kjøpesummen var 7 200 000 kroner. Den årlige festeavgiften var opplyst å være 36 000 kroner. Bortfester er B, som ble eier av tomten i september 2015.
(4)Den opprinnelige festekontrakten ble inngått 1. juli 1967, og leieforholdet var uoppsigelig i 30 år. Det var deretter adgang til å fornye avtalen med en regulering av leien etter tidens priser og leieverdi. Ved et eventuelt salg hadde bortfesteren forkjøpsrett til bygningene til teknisk verditakst. Festeforholdet ble sist fornyet ved en tilleggsavtale i juli 2004. Den nye avtalen løper til 2032. Festeavgiften ble samtidig økt til 16 000 kroner per år, med adgang til konsumprisindeksregulering hvert femte år. Forhøyelsen av festeavgiften, som fikk virkning fra 2002, var større enn den pengeverdibaserte reguleringen og skulle gjenspeile utviklingen i tomteverdien.
(5)I 2017 ønsket daværende fester å selge eiendommen. Festeavtalens bestemmelse om forkjøpsrett ble ansett som verdidempende. Hun kontaktet derfor bortfesteren for å få endret denne. Partene ble i januar 2018 enige om at forkjøpsretten skulle endres til at bortfesteren kunne tre inn i en eventuell kjøpekontrakt på de vilkår som er avtalt. Festeavgiften ble samtidig økt til 36 000 kroner.
(6)Noen år etter at A hadde overtatt eiendommen, ble hun kjent med at hennes festeavgift lå over det hun oppfattet som normalt i området. Hun kontaktet B og ba om en justering, samtidig som hun holdt tilbake forfalt festeavgift. B begjærte i desember 2023 tvangssalg av eiendommen med grunnlag i skyldig festeavgift på 54 000 kroner.
(7)A begjærte deretter skjønn til fastsettelse av festeavgiften.
(8)Søndre Østfold tingrett avhjemlet 21. november 2024 skjønn med slik slutning: «1. Skjønnet fremmes. 2. Festeavgiften for 2024 utgjør kr. 26.337,85,-. 3. B betaler sakskostnader til A med kr. 235.337, inkl. mva. innen 14 dager etter at skjønnet er forkynt.»
(9)Tingretten mente tomtefesteloven § 15 om regulering av festeavgift, jf. § 4 om lovens ufravikelighet, er til hinder for at festeren og bortfesteren avtaler endringer i festeavgiften ut over det bestemmelsen åpner for. Retten opprettholdt derfor festeavgiften som fulgte av avtalen fra 2004, og foretok en konsumprisindeksjustering av den.
(10)B begjærte overskjønn for Borgarting lagmannsrett.
(11)Borgarting lagmannsrett avhjemlet 22. oktober 2025 overskjønn med slik slutning: «1. Skjønnet fremmes. 2. Festeavgiften for 2024 er 45 339 kroner. 3. I sakskostnader for lagmannsretten betaler A 139 200 – etthundreogtrettinitusentohundre – kroner til B innen 2 – to uker – fra forkynnelsen av slutningen i overskjønnet. 4. I sakskostnader for tingretten betaler A 121 900 – etthundreogtjueéntusennihundre – kroner til B innen 2 – to uker – fra forkynnelsen av slutningen i overskjønnet. 5. A betaler de lovbestemte utgiftene til overskjønnet, herunder utgifter til skjønnsmedlemmene i samsvar med egen salærfastsetting.»
(12)Lagmannsretten mente at tomtefesteloven § 15, jf. § 4, ikke er til hinder for at partene avtaler andre endringer i festeavgiften enn det § 15 åpner for. Etter lagmannsrettens syn er bestemmelsen begrenset til å regulere ensidige endringer. Festeavgiften for 2024 ble dermed beregnet ut fra en konsumprisjustering av den avgiften som fulgte av avtalen fra 2018.
(13)A har anket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjelder lagmannsrettens rettsanvendelse.
(14)Norges Bondelag har for Høyesterett inngitt et skriftlig innlegg for å belyse allmenne interesser, jf. tvisteloven § 15-8 første ledd bokstav a. Innlegget inngår i avgjørelsesgrunnlaget for saken, jf. bestemmelsens andre ledd. Partenes syn på saken
(15)Ankende part – A – har i hovedtrekk gjort gjeldende:
(16)Adgangen til å avtale endringer i festeavgiften er begrenset av tomtefesteloven § 15, som er ufravikelig, jf. § 4. Lovteksten og lovforarbeidene er klare, og det er ikke andre rettskilder som tyder på at reglene kan fravikes ved avtale. Festeavgiften ble betydelig løftet i 2004 for å sikre at avgiften gjenspeiler tomteverdien, jf. tomtefesteloven med tilhørende endringslov. Det er ikke anledning til å gjøre to slike «engangsløft», og etterfølgende justeringer av festeavgiften er derfor begrenset til endringer i pengeverdien.
(17)Avtalefriheten etter tomtefesteloven er begrenset for å verne festeren og hindre press om høyere oppregulering og fraskrivelse av rettigheter. Det er uten betydning at endringene i denne saken ble gjort etter initiativ fra festeren. Den påståtte motytelsen i form av en justering av forkjøpsretten har heller ikke betydning.
(18)A har lagt ned slik påstand: «1. Den årlige festeavgiften for gnr. 0, bnr. 0000 i Moss kommune er kr. 26.337,85,- for 2024. 2. B dømmes til å betale A sine sakskostnader for tingrett og lagmannsrett. 3. Det offentlige tilkjennes sakskostnader for Høyesterett.»
(19)Ankemotparten – B – har i hovedtrekk gjort gjeldende:
(20)Tomtefesteloven § 15 begrenser partenes ensidige adgang til å kreve regulering av festeavgiften utover endring i pengeverdi. Bestemmelsen er derimot ikke til hinder for at de blir enige om en annen regulering enn lovens normalordning, så lenge festeavgiften ikke blir urimelig høy, jf. § 11.
(21)Forut for tomtefesteloven var festeavgiften regulert gjennom prisforskrifter. Disse satte begrensinger for hva bortfesteren kunne kreve, men det fremgikk uttrykkelig at partene kunne bli enige om noe annet. Partenes avtalefrihet var ment videreført ved tomtefesteloven av 1996. Dette underbygges både av lovforarbeidene og av tomtefesteloven § 15 sjette ledd, som fastslår at dersom partene ikke blir enige om ny festeavgift, skal denne fastsettes ved skjønn.
(22)En slik regulering som er avtalt i saken her, er ikke i strid med ufravikelighetskravet i tomtefesteloven § 4. I dette tilfellet fikk festeren en motytelse, men det er i utgangspunktet uten betydning for den adgangen partene har til å avtale størrelsen på festeavgiften.
(23)B har lagt ned slik påstand: «1. Anken forkastes. 2. Det offentlige tilkjennes sakskostnader for Høyesterett.» Mitt syn på saken Høyesteretts kompetanse
(24)Saken gjelder lagmannsrettens fastsettelse av festeavgift ved overskjønn. Et overskjønn kan bare ankes på grunn av feil i rettsanvendelsen eller saksbehandlingen, jf. skjønnsprosessloven § 38 første setning.
(25)Anken gjelder lagmannsrettens rettsanvendelse, nærmere bestemt om tomtefesteloven § 15, jf. § 4, er til hinder for at festeren og bortfesteren frivillig avtaler å øke festeavgiften.
(26)Høyesterett er bundet av lagmannsrettens bevisvurdering. Den historiske utviklingen og bakgrunnen for saken her
(27)Det er anslått at det er over 200 000 aktive festeforhold i Norge. Rundt 170 000 av disse gjelder boliger og fritidsboliger, jf. HR-2019-1206-A avsnitt 118. De senere tiårene har regelverket knyttet til regulering av festeavgift og innløsning vært endret flere ganger, blant annet som følge av avgjørelser fra Den europeiske menneskerettsdomstol (EMD).
(28)I perioden fra andre verdenskrig og frem til århundreskiftet var maksimal festeavgift gjennomgående begrenset i forskrift. Da den forskriftsbestemte prisreguleringen ble opphevet i 2002, ble reglene om justering av festeavgift tatt inn i tomtefesteloven § 15 med tilhørende endringslov. Loven bygger på et sterkt festervern, jf. Rt-2013-504 Bærums-Hus, der særlig hensynet til festerne av bolig- og fritidshus er trukket frem, jf. avsnittene 37–42. Det fremgår at det er boligpolitiske og forbrukerpolitiske forhold som er begrunnelsen for vernereglene, og § 15 er løftet frem som et eksempel på dette.
(29)Tomtefesteloven skal samtidig sikre en rimelig balanse mellom festeren og bortfesteren, herunder ivareta forpliktelsene som følger av Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK) protokoll 1 artikkel 1 (P 1-1) om vern av eiendomsretten. En nærmere redegjørelse for utviklingen og de ulike avveiningene som er gjort, følger av storkammeravgjørelsen Rt-2015-421 Grimstvedt, avsnittene 37 flg.
(30)I 2004 ble det lovfestet at festerne av bolig- og fritidsboligtomter skulle ha rett til å kreve forlengelse av feste på samme vilkår som tidligere, slik at festeretten i praksis ble varig. Samtidig ble det fastsatt at reguleringen av festeavgiften som hovedregel skulle følge konsumprisindeksen. For avtaler inngått før 1. januar 2002, ble bortfesterne gitt anledning til å kreve én justering av festeavgiften basert på det som var «tvillaust … avtalt», typisk ut fra tomteverdi. Det gjaldt visse beløpsbegrensninger for avtaler inngått 26. mai 1983 eller tidligere. Avtalen fra 2004 i denne saken er i samsvar med disse reglene, som jeg ikke går nærmere inn på her.
(31)Ordningen ble kalt engangsløftet, og var ment som en overgangsregel. Reglene er nå tatt inn i endringsloven til tomtefesteloven fra 2015, del II nr. 5 bokstav a–c. Formålet var blant annet å ivareta bortfesterens avtalefestede forventninger og ønske om å få kompensert tomteverdistigningen, samtidig som festerens behov for blant annet forutberegnelighet skulle ivaretas. Jeg nøyer meg med å vise til fremstillingen i Grimstvedt-dommen avsnitt 42 og 43, med videre henvisninger.
(32)I saken her fulgte det av den opprinnelige festeavtalen at festeren hadde ensidig forlengelsesrett, mens bortfesteren ved forlengelse hadde adgang til å regulere festeavgiften etter tomteverdien. Bortfesteren benyttet den avtalte adgangen til å regulere festeavgiften i tråd med engangsløftet ved forlengelsen av festeavtalen i 2004, med virkning tilbake fra 2002.
(33)Der bortfesteren har foretatt et engangsløft, reguleres fremtidige justeringer i utgangspunktet av tomtefesteloven § 15, som fastsetter at partene kan kreve endring i tråd med konsumprisindeksen. Det springende punktet i saken er om det er noe til hinder for at partene blir enige om en ny og høyere festeavgift, slik partene har gjort, og lagmannsretten mente det var anledning til. Tomtefesteloven § 4
(34)Forholdet mellom bestemmelsene i tomtefesteloven og avtaler mellom partene er nærmere regulert i § 4, som lyder: «Ingen kan avtale eller gjere gjeldande vilkår i strid med føresegnene i lova, utan når dette er sagt i lova eller går fram av samanhengen.»
(35)Lovgiver har altså grepet inn i den alminnelige avtalefriheten mellom partene. Loven er i utgangspunktet ufravikelig for å sikre den presumtivt svake parten et vern mot blant annet press, uvitenhet eller egen ubetenksomhet. For at tomtefesteloven § 15 skal kunne fravikes, må det derfor enten følge av loven eller gå frem av sammenhengen. Det er det siste alternativet som er aktuelt ved forståelsen av § 15. Nærmere om tomtefesteloven § 15
(36)Tomtefesteloven § 15 er en omfattende bestemmelse om regulering av festeavgift. Første ledd har denne ordlyden: «Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje at festeavgifta blir regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan festeavtala vart inngått. Har festeavgifta vorte regulert, er det den avgifta som lovleg vart innkrevd etter forrige regulering, som kan bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan det tidspunktet. Har partane tvillaust avtalt at festeavgifta skal stå uendra, eller har dei avtalt ei lågare regulering enn det som fylgjer av endringa i pengeverdien, gjeld denne avtala istaden.»
(37)Etter ordlyden gir første ledd første punktum hver av partene adgang til å kreve at festeavgiften skal reguleres i samsvar med endringer i pengeverdien. En isolert lesning av ordlyden tilsier etter mitt syn at bestemmelsen setter en grense både for hva bortfesteren kan kreve og for hva festeren kan motsette seg eller kreve hvis det skulle skje fall i pengeverdien. Jeg kan ikke se at bestemmelsen er begrenset til tilfeller der den ene parten ensidig krever at festeavgiften skal endres, og mener at heller ikke bestemmelsens overskrift, «regulering av festeavgift», trekker i den retningen.
(38)Jeg peker videre på at § 15 samlet sett viser at lovgiver har ønsket å detaljregulere hvordan festeavgiften kan endres. Første ledd andre punktum bestemmer hvilken festeavgift justering etter pengeverdien skal ta utgangspunkt i når avgiften tidligere har vært regulert. Tredje punktum inneholder en særregel om at partene kan avtale at festeavgiften skal stå uendret eller justeres lavere enn pengeverdien. I tillegg kommer de detaljerte reguleringene som følger av andre til niende ledd. Her er det blant annet gitt bestemmelser om reguleringsintervallene, virkningstidspunkt og bruk av konsumprisindeks.
(39)Paragraf 15 sjette ledd bestemmer at uenighet om ny festeavgift skal løses ved skjønn. Etter mitt syn er dette kun en bestemmelse om prosessform, som ikke gir grunnlag for at partene kan avtale en høyere avgift enn det som følger av loven. Lovforarbeidene
(40)Det foreligger en rekke forarbeider til ulike endringer i tomtefesteloven, der spørsmålet om en ufravikelig konsumprisindeksregulering av festeavgift for bolig- og fritidseiendommer er utførlig drøftet. Av særlig interesse er Ot.prp. nr. 41 (2003–2004) punkt 4.4, side 22. Her fremgår det at for nye festeavtaler vil det være adgang til å avtale en festeavgift som avspeiler eiendommens verdi og avkastning, samtidig som det understrekes at partene ved senere reguleringer må forholde seg til konsumprisindeksen. For eldre avtaler vil kombinasjonen av en avtalt regulering etter tomteverdi og engangsløftet, innebære at det tas hensyn til det som opprinnelig var avtalt, samtidig som det på sikt vil skje en regulering etter konsumprisindeksen. Det presiseres i proposisjonen at alle endringer som skjer etter engangsløftet, skal skje i samsvar med justering av pengeverdien. Videre er det lagt til grunn at de nye bestemmelsene vil føre til færre tvister og forhindre «overraskende og kraftige oppreguleringer av festeavgiften».
(41)Ankemotparten har, i likhet med lagmannsretten, vist til at frie reforhandlinger av eksisterende festeavtaler ikke bør stå i noen annen stilling enn inngåelse av nye festeavtaler. Det er anført at festeren i et slikt tilfelle vil være beskyttet av tomtefesteloven § 11 om urimelige festeavgifter. Videre er det løftet frem at det er en forskjell mellom en forhåndsavtale om fremtidig oppregulering på fritt grunnlag, som også ankemotparten mener er underlagt § 15, og en avtale om en konkret og umiddelbar endring. Til støtte for dette er det vist til Ot.prp. nr. 28 (1995–1996) side 54–55, der § 11 drøftes nærmere.
(42)Etter mitt syn gir ikke forarbeidene grunnlag for en sondring mellom forhåndsavtaler og endringer som inntrer umiddelbart. Uttalelsene på side 54–55 knytter seg til et eksempel der det følger av avtalen at ny festeavgift skal fastsettes på fritt grunnlag etter et bestemt antall år. En slik avtale vil det imidlertid ikke være anledning til å inngå eller gjøre gjeldende ved feste av bolig- eller fritidseiendom, verken om det er fastsatt på forhånd eller om partene underveis skulle bestemme seg for en slik løsning. Slik jeg leser forarbeidene slås dette fast her.
(43)Jeg tilføyer at det er liten praktisk forskjell på en avtale om at festeavgiften skal fastsettes på fritt grunnlag etter et bestemt antall år og en avtale om at ny festeavgift skal løpe fra neste regulering og for en svært lang periode. Jeg nevner også at festeavgiften har betydning for beregning av innløsningssum. Det er imidlertid ikke nødvendig for meg å gå ytterligere inn på dette. Særlig om de tidligere prisforskriftene
(44)Ankemotparten har gjort gjeldende at tomtefesteloven § 15 i hovedsak var ment å videreføre den reguleringen som gjaldt etter de tidligere prisforskriftene. Det er vist til at prisforskriftene ga avtalepartene relativt stor frihet til å inngå avtaler om ny festeavgift.
(45)Jeg peker først på at også prisforskriftene begrenset avtalefriheten. En avtale om forhøyelse av festeavgiften forutsatte at bortfesteren hadde gjort festeren kjent med forskriften, og etter hvert også med hvilken avgift som kunne innkreves etter denne, jf. blant annet den tidligere forskriften om forhøyelse av festeavgifter fra 1990.
(46)Det avgjørende er uansett at det følger klart av forarbeidene til dagens tomtefestelov at prisreguleringen skulle oppheves og erstattes med en ufravikelig konsumprisindeksregulering. Verken i proposisjonen eller i Stortinget ble det tatt til orde for en slik avtalefrihet som fulgte av prisforskriften. Jeg nøyer meg her med å vise til Innst. O. nr. 70 (1999–2000) side 1, der det fremgår at flere partier hadde ønsket en viss avtalefrihet for partene. Regulering av festeavgift ved ytelse mot ytelse
(47)I den foreliggende saken var det festeren som tok initiativ til en endring av festeavtalen, ettersom hun ønsket å selge fritidseiendommen uten at den avtalte forkjøpsretten om å overta byggene til teknisk verdi fulgte med. Som en kompensasjon for dette, samt enkelte andre endringer i avtalen, ble festeavgiften oppjustert.
(48)Jeg utelukker ikke at det kan være særlige tilfeller der det foreligger slike gjensidige ytelser at festeavgiften kan justeres uten at det kommer i strid med tomtefesteloven § 15. I denne saken er det imidlertid ikke nødvendig å gå nærmere inn på spørsmålet. I avtalen som ble inngått i 2018 er det uttrykkelig sagt at den gjelder en justering av festeavgiften basert på tomteverdien. En slik regulering er tomtefesteloven § 15 til hinder for. Jeg viser til Rt-2011-129 Ringve avsnitt 21–24 om hva som er regulering i tomtefestelovens forstand.
(49)Som følge av partenes argumentasjon for Høyesterett og innlegget fra Norges Bondelag, tilføyer jeg at den fysiske råderetten etter en festeavtale må tolkes i lys av tomtefesteloven § 16, mens stiftelse av og omskiping av servitutter normalt vil reguleres av § 19. I tillegg vil festeren kunne kreve avslag i festeavgiften dersom det skulle være mangler etter avtalen, jf. § 25. Oppsummering
(50)Gjennom tomtefesteloven § 15, jf. § 4, er det gjort et inngrep i bortfesteren og festerens generelle avtalefrihet. Paragraf 15 gir ufravikelige og uttømmende regler om hvordan en festeavgift kan justeres, bare supplert av overgangsreglene i endringsloven fra 2015. Partene kan dermed ikke avtale en høyere festeavgift enn hva som følger av loven. Hvorvidt det kan være grunnlag for et snevert unntak for tilfeller der endringen i festeavgiften blir kompensert med en likeverdig motytelse fra bortfesteren, tar jeg ikke stilling til.
(51)Lagmannsretten la til grunn at bestemmelsen ikke var til hinder for at partene underveis i festeforholdet inngikk en ny avtale om hva festeavgiften skal være. Det følger av det jeg har sagt at det er uriktig rettsanvendelse. Konklusjon og sakskostnader
(52)Når lagmannsrettens rettsanvendelse er uriktig skal avgjørelsen normalt oppheves fordi Høyesteretts kompetanse er begrenset, jf. skjønnsprosessloven § 38. I saken her er imidlertid partene enige om at dersom anken fører frem, skal festeavgiften for 2024 baseres på en konsumprisjustering av avgiften som løp forut for avtalen av 2018. Det er da ikke behov for å foreta en ny bevisvurdering eller en ny skjønnsutøvelse. Det følger blant annet av Rt-2006-1547 Hvaler II avsnitt 61 at Høyesterett i slike tilfeller kan avsi dom for realiteten i saken. Festeavgiften for 2024 settes dermed avrundet til 26 338 kroner. Dette medfører i realiteten at tingrettens skjønn stadfestes, men jeg ser det her som hensiktsmessig å utforme en ny fullstendig slutning.
(53)Anken har ført frem, og den ankende part har derfor krav på dekning av nødvendige sakskostnader, jf. tomtefesteloven § 43 andre ledd, jf. skjønnsprosessloven § 43, jf. tvisteloven § 20-2, jf. § 20-5 og § 20-9 andre ledd.
(54)I samsvar med fremlagt sakskostnadsoppgave tilkjennes den ankende part dekning av salær for tingretten med 235 847 kroner, og for lagmannsretten med 223 080 kroner. I tillegg kommer rettsgebyr på 6 385 kroner for både tingretten og lagmannsretten. Hun skal også tilkjennes dekning av utgifter til skjønnsmedlemmene, som så langt ikke er fastsatt for tingretten, men som for lagmannsretten utgjorde 45 500 kroner og er betalt av A.
(55)Saken har reist prinsipielle spørsmål, av stor velferdsmessig betydning for både bortfestere og festere. Begge parter er innvilget fri sakførsel for Høyesterett, jf. rettshjelpsloven § 18. Sakskostnader tilkjennes derfor ikke for Høyesterett, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd.
(56)Jeg stemmer for denne
(57)Dommer Steinsvik: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
(58)Dommer Heggberget: Likeså.
(59)Dommer Steen: Likeså.
(60)Dommer Bergh: Likeså.
(61)Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne