Nav og Trondheim kommune leide felles lokaler i Trondheim. Etter at to personer tente på en sofa i mottaksområdet, ble sprinkleranlegget utløst, noe som forårsaket vannskader for flere millioner kroner. Spørsmålet for Høyesterett var om det var leietakerne og deres forsikringsselskap eller utleieren og utleierens forsikringsselskap som måtte dekke skadene. Høyesterett kommer til at leiekontrakten, som var basert på en standardavtale for utleie av næringslokaler, den såkalte meglerstandarden, ikke påla leietakerne å utbedre skadene. Skadene var av en slik art og et slikt omfang at de ikke var omfattet av leietakernes vedlikeholdsplikt ved hærverk. Leietakerne var heller ikke erstatningsansvarlige på grunnlag av at skadene var forårsaket av personer de hadde gitt adgang til bygget. Et slikt erstatningsansvar forutsatte mislighold av leieavtalen, og mislighold var ikke gjort gjeldende. Dommen gir veiledning om tolkingen av meglerstandarden, som har likhetstrekk med Statsbyggs standardkontrakt. Rettsområde: Erstatningsrett
(1)Dommer Sæther: Sakens spørsmål og bakgrunn
(2)Saken gjelder erstatning og regress for utbedringskostnader etter at et Nav-kontor ble utsatt for brannstiftelse. Hovedspørsmålet er om utbedringskostnadene er omfattet av leietakernes vedlikeholdsansvar etter leieavtalen, som bygger på den såkalte «meglerstandarden».
(3)Næringsbygget der Nav-kontoret ligger, eies og leies ut av Falkenborgvegen 28 AS (utleieren). Bygget er forsikret av utleieren i Protector Forsikring ASA (Protector). Leietakerne er Nav og Trondheim kommune. Kommunen er forsikret gjennom Svenska Kommun Försäkrings AB (SKFAB). Staten er selvassurandør.
(4)Bakgrunnen for saken er at to privatpersoner forsettlig tente på en sofa i Nav-kontorets mottaksområde i åpningstiden. Sprinklerlanlegget ble utløst, noe som førte til betydelige vannskader. Utleieren fikk utbetalt noe over 4,1 millioner kroner fra Protector. I tillegg hadde utleieren utgifter på nærmere 300 000 kroner som forsikringen ikke dekket.
(5)Utleieren og Protector fremmet sommeren 2024 krav om henholdsvis erstatning og regress mot staten ved Arbeids- og velferdsdirektoratet, Trondheim kommune og SKFAB for det samlede beløpet. Leietakerne og SKFAB avslo kravet, og utleieren og Protector tok ut stevning for Trøndelag tingrett.
(6)Tingretten avsa 11. februar 2025 dom der staten ved Arbeids- og velferdsdirektoratet, Trondheim kommune og Svenska Kommun Försäkrings AB ble dømt til å betale 282 157 kroner i erstatning til utleieren, samt 4 116 606,80 kroner til forsikringsselskapet, med tillegg av forsinkelsesrente. De ble videre dømt til å erstatte sakskostnader med 92 864 kroner.
(7)Leietakerne og SKFAB anket tingrettens dom til Frostating lagmannsrett. Lagmannsretten avsa 12. september 2025 dom med slik domsslutning: «1. Staten, Trondheim kommune ved ordføreren og Svenska Kommun Försäkrings AB ved styrets leder frikjennes. 2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler Protector Forsikring ASA og Falkenborgvegen 28 AS 80 000 – åttitusen – kroner til Trondheim kommune og Svenska Kommun Försäkrings AB, og 42 919 – førtitotusennihundreognitten – kroner til Staten ved Arbeids- og velferdsdirektoratet innen 2 – to – uker fra denne dommen er forkynt. 3. I sakskostnader for tingretten betaler Protector Forsikring ASA og Falkenborgvegen 28 AS 100 000 – hundretusen – kroner til Trondheim kommune og Svenska Kommun Försäkrings AB, og 82 164 – åttitotusenetthundreogsekstifire – kroner til Staten ved Arbeids- og velferdsdirektoratet innen 2 – to – uker fra denne dommen er forkynt.»
(8)Lagmannsretten kom altså – i motsetning til tingretten – til at leietakerne ikke hadde plikt til å betale for utbedring av skadene.
(9)Falkenborgvegen 28 AS og Protector Forsikring ASA har inngitt felles anke til Høyesterett over lagmannsrettens dom. Anken gjaldt rettsanvendelsen, saksbehandlingen og bevisvurderingen. Anken over saksbehandlingen og bevisvurderingen er frafalt, slik at anken nå kun gjelder rettsanvendelsen.
(10)Saken står, innenfor de rammene den nå har, i det vesentlige i samme stilling som for lagmannsretten. Partenes syn på saken
(11)De ankende partene – Falkenborgvegen 28 AS og Protector Forsikring ASA – har i korte trekk argumentert slik:
(12)Det følger av ordlyden i leieavtalen punkt 13 (2) at leietakerne har plikt til å utbedre enhver skade på leieobjektet, også følgeskader, så lenge skadeårsaken er hærverk. Avtalen gjør ikke unntak for større skader. Dette er en bevisst risikoplassering, som det ikke er grunn til å fravike.
(13)Subsidiært er leietakerne ansvarlige etter avtalen punkt 19 om leietakerens avtalebrudd. Når skaden er voldt av en tredjeperson, er det ikke et vilkår for ansvar at leietakerne har misligholdt avtalen. Det er tilstrekkelig at leietakerne har gitt skadevolderen adgang til eiendommen.
(14)Regresskravet er ikke avskåret etter skadeserstatningsloven § 4-3, jf. § 4-2.
(15)Falkenborgvegen 28 AS og Protector Forsikring ASA har lagt ned slik påstand: «1. Trondheim Kommune v/ordføreren, Svenska Kommun Försäkrings AB v/styrets leder og staten v/Arbeids- og velferdsdirektoratet dømmes solidarisk til å betale Falkenborgvegen 28 AS 282.157 kroner, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 21.09.24 til betaling skjer. 2. Staten v/Arbeids- og velferdsdirektoratet, Trondheim kommune v/ordføreren og Svenska Kommun Försäkrings AB v/styrets leder, dømmes solidarisk til å betale 4.116.606,80 kroner til Protector Forsikring ASA, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 04.08.24 til betaling skjer. 3. Trondheim kommune v/ordføreren, Svenska Kommun Försäkrings AB v/styrets leder og staten v/Arbeids- og velferdsdirektoratet dømmes solidarisk til å betale alle sakens omkostninger.»
(16)Ankemotpartene – staten ved Arbeids- og velferdsdirektoratet, Trondheim kommune og Svenska Kommun Försäkrings AB – har i korte trekk argumentert slik:
(17)Lagmannsrettens rettsanvendelse er korrekt. Leietakernes ansvar etter punkt 13 (2) omfatter ikke utbedring av omfattende skader etter ildspåsettelse og brann. Vedlikeholdsansvaret er begrenset ut fra skadens opphav, hva som er skadet, og skadens omfang.
(18)Leietakerne er heller ikke ansvarlige etter avtalen punkt 19. For å bli ansvarlige etter denne bestemmelsen, må leietakerne ha misligholdt avtalen, og mislighold er ikke anført.
(19)Regresskravet er uansett avskåret etter skadeserstatningsloven § 4-3, jf. § 4-2.
(20)Staten ved Arbeids- og velferdsdirektoratet har lagt ned slik påstand: «1. Anken forkastes. 2. Protector Forsikring ASA og Falkenborgvegen 28 AS dømmes – én for begge og begge for én – til å erstatte staten v/Arbeids- og velferdsdirektoratets sakskostnader for Høyesterett.»
(21)Trondheim kommune og Svenska Kommun Försäkrings AB har lagt ned slik påstand: «1. Anken forkastes. 2. Protector Forsikring ASA og Falkenborgvegen 28 AS dømmes til å betale Trondheim kommune og Svenska Kommun Försäkrings AB sine sakskostnader for Høyesterett.» Mitt syn på saken Kort om saksforholdet
(22)Det følger av Nav-loven § 13 at Nav og kommunene skal ha felles lokale kontorer for å ivareta oppgaver for etaten og kommunens oppgaver etter lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen. Nav og Trondheim kommune inngikk i 2016 nærmest identiske leieavtaler med den daværende eieren av eiendommen. Leieavtalene fulgte med da Falkenborgvegen 28 AS kjøpte leieobjektet i 2017. Avtalene er basert på standardkontrakten «Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/’som de er’ lokaler)», gjerne kalt «meglerstandarden», utgitt av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere / Norges Eiendomsmeglerforbund, 4. utgave 03/13. Senere endringer i meglerstandarden er uten betydning for saken. Klausulen i punkt 13 (2) er langt på vei i samsvar med Statsbyggs «Standard leieavtale for næringslokaler», utgave av september 2023, punkt 15.2.
(23)For så vidt gjelder skadeomfanget er det på det rene at branntilløpet i seg selv førte til begrenset skade. Sprinkelanlegget som ble utløst, forårsaket imidlertid omfattende vannskader på store deler av bygningen. Det oppstod fuktskader på gulv og nedre del av vegger i et areal på om lag 700 kvadratmeter og i etasjeskiller med isolasjonssjikt i et areal på om lag 900 kvadratmeter. Det var behov for omfattende utbedringsarbeider i form av utskifting av porøse fuktige materialer, brannskadede materialer og trematerialer som hadde mistet sin beskaffenhet, vasking og luktsanering. Også brannceller måtte repareres, noe som var søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Bygningen kunne ikke brukes i utbedringsperioden. Det gikk ett år fra skadene oppstod til sluttrapporten forelå. Utbedringen av skadene ble gjennomført av utleieren uten at leietakerne var involvert. Rettslige utgangspunkter
(24)Det er et grunnleggende prinsipp at avtaler mellom profesjonelle parter, i fravær av klare holdepunkter for at partene har ment noe annet, skal tolkes objektivt med stor vekt på avtalens ordlyd, se HR-2026-280-A Isola avsnitt 42 og 43. Begrunnelsen er forretningslivets behov for sikkerhet og forutberegnelighet, som best fremmes av en tolkning basert på objektive, tilgjengelige elementer. At avtaleposisjoner i forretningslivet kan ha betydning for tredjeparter, blant annet i forbindelse med forsikring, garantistillelser og overdragelse av selskaper og virksomheter, understreker betydningen av disse prinsippene, se Rt-2002-1155 Hansa Borg på side 1159. Ordlydens sentrale stilling er imidlertid ikke til hinder for at avtalens formål, system og sammenhengen mellom ulike bestemmelser trekkes inn. Dette gjelder også ved standardkontrakter, som i saken her, se HR-2016-1447-KLP avsnitt 43.
(25)Utleiers og leietakers vedlikeholdsplikt er regulert i husleieloven § 5-3. Det følger av § 5-3 første ledd at der ikke annet er avtalt, plikter utleieren å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand loven og en eventuell avtale krever. Leietakeren har etter § 5-3 andre ledd en begrenset og konkret angitt vedlikeholdsplikt. Det følger av § 5-3 tredje ledd at utbedring av tilfeldig skade ikke omfattes av leietakerens vedlikeholdsplikt etter andre ledd. Dette innebærer at utleieren – uavhengig av hvordan skaden har oppstått – «både må sørge for reparasjon av skaden og dekke kostnadene i denne forbindelse, med mindre annet er særskilt avtalt», se særmerknadene til § 5-3 i Ot.prp. nr. 82 (1997–1998) side 181. Paragraf 5-3 kan fravikes i avtale, jf. § 1-2 andre ledd.
(26)I leieavtalen punkt 27 første punktum er ikke § 5-3 nevnt i oppregningen av hvilke bestemmelser i husleieloven som ikke gjelder. Det følger imidlertid av punkt 27 andre punktum at det er «denne leieavtalen som gjelder i de tilfeller der den har andre bestemmelser enn hva som følger av husleielovens fravikelige regler». I hvilken grad lovens bestemmelser er fraveket, beror på tolkingen av avtalen punkt 13. Er skadene omfattet av leietakernes kontraktsfestede vedlikeholdsplikt etter leieavtalen punkt 13 (2)?
(27)Leieavtalen punkt 13 har overskriften «Leietakerens vedlikeholdsplikt». Punkt 13 (1) og 13 (2) lyder slik: «(l) Leietaker skal besørge og bekoste innvendig vedlikehold av leieobjektet, herunder også ut- og innvendig vedlikehold av leieobjektets inngangsdører/porter samt innvendig vedlikehold av dets vinduer med omramming. Vedlikeholdsplikten for leietaker omfatter overflatebehandling av gulv, vegger og tak, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg og annen istandsetting innvendig. Videre omfatter vedlikeholdsplikten enkel utskifting av slitasjedeler (pakninger med videre) og enkle reparasjoner av leieobjektets innretninger, så som de i lokalet synlige rør, ledninger og installasjoner tilknyttet forsyning med og avløp for vann, varme, ventilasjon/kjøling og elektrisitet/IKT. Alt arbeid leietaker plikter å utføre, skal han foreta uten ugrunnet opphold, med normale intervaller i leieperioden og på en forskrifts- og håndverksmessig god måte. (2) Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk i leieobjektet, herunder skader på vinduer, karmer, leieobjektets inngangsdører/porter. Knuste ruter i ethvert rom som omfattes av leieforholdet, må straks erstattes med nye.»
(28)Punkt 13 (1) gir altså en relativt omfattende og detaljert regulering av alminnelig innvendig vedlikehold og utvendig vedlikehold av inngangsdører og porter mv. Klausulen pålegger leietakeren en vesentlig mer omfattende vedlikeholdsplikt enn det som følger av husleieloven.
(29)Punkt 13 (2) knytter an til vedlikeholdsplikten etter nr. 1, jf. ordet «også». Vedlikeholdsplikten utvides her til å omfatte utbedring av skader i to typetilfeller – innbrudd og hærverk. Dette reiser spørsmål om en skade av den art og det omfang det er tale om i vår sak, er hærverk i standardavtalens forstand.
(30)Jeg tar utgangspunkt i ordlyden. Ordet «hærverk» i punkt 13 (2) favner språklig sett nokså vidt og har ingen klar avgrensning. I dagligtalen brukes ordet gjerne om det å skade en annens eiendeler med vilje, altså det som etter straffeloven kapittel 28 regnes som forsettlig skadeverk. Typiske eksempler på hærverk på fast eiendom er tagging, knusing av ruter, ødeleggelse av inventar og liknende handlinger som fremstår som meningsløse og destruktive.
(31)Etter en naturlig språklig forståelse er det dermed ikke utelukket at «hærverk» også omfatter skade forårsaket av ildspåsettelse. Men å tenne på noe har egne og mer presise betegnelser, som for eksempel «ildspåsettelse» og «brannstiftelse». Dersom det var meningen å inkludere brann i punkt 13 (2), ville det ha vært naturlig å nevne det uttrykkelig på linje med innbrudd og hærverk. Det er likevel forenlig med ordlyden å inkludere skade som forårsakes av selve ildspåsettelsen, som for eksempel svimerker på vegg eller innredning.
(32)Ildspåsettelse som leder til brann, altså ild som har kommet så langt at den er i stand til å brenne av seg selv, ligger fjernere fra det språklige innholdet i «hærverk», især dersom skadene er omfattende. Brannstiftelse innebærer en særlig fare for liv, helse og store verdier, og risikoen går langt ut over den umiddelbare ødeleggelsen ved selve ildspåsettelsen.
(33)Ordet «hærverk» utelukker språklig sett heller ikke omfattende skader. Jeg er ikke enig med leietakerne i at grensen må trekkes på samme måte som for mindre skadeverk etter straffeloven § 353. Men jo mer omfattende følgeskaden er, desto lenger fjerner man seg fra den språklige kjernen i «hærverk». Eksemplene som er nevnt i punkt 13 (2), skader på vinduer, karmer og inngangsdører/porter, kan synes å knytte seg mest til innbrudd, men indikerer samtidig at det siktes til hærverk i mer typisk og avgrenset forstand.
(34)Ved den nærmere avgrensningen av vedlikeholdsplikten etter hærverk må ordlyden suppleres med andre tolkningsmomenter.
(35)Punkt 13 (2) er som nevnt et tillegg til punkt 13 (1) og må tolkes ut fra denne sammenhengen. Utgangspunktet etter punkt 13 (1) er at «vedlikehold» er en betegnelse på løpende arbeider på en eiendom for å kompensere for slit og elde. Dersom en eiendom har blitt fullstendig ødelagt og må bygges opp igjen, eller det er behov for større reparasjoner etter en tilfeldig skade, er det språklig sett anstrengt å omtale det som «vedlikehold». Eksemplene i nr. 1 er på linje med det som følger av vanlig språkbruk, og omfatter blant annet overflatebehandling av gulv, vegger og tak samt utskifting av tapet, gulvbelegg og slitasjedeler. Dette er tiltak som ligger i kjernen av vedlikeholdsbegrepet. Plikten etter punkt 13 (2) er utvilsomt mer omfattende enn det som følger av punkt 13 (1), men begrepet «vedlikeholdsplikt» danner en felles ytre ramme. Dette taler for at utbedringsplikten etter punkt 13 (2) ikke retter seg mot svært omfattende skader etter hærverk.
(36)Vedlikeholdsplikten går ut på å «besørge og bekoste» avtalt vedlikehold – altså en realytelse. Et pengekrav får utleieren først dersom leietakeren ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, se punkt 13 (4). Dette hviler på en forutsetning om at utleieren forventes å oppfylle plikten på egen hånd, uten å involvere utleieren. Det er da ikke naturlig å tolke punkt 13 (2) slik at leietakeren er pliktig til å foreta større utskiftningsarbeider på leieobjektet.
(37)Reguleringen av leietakerens endringsadgang etter punkt 15, som ikke tillater tiltak som må iverksettes ved gjenoppbygging eller omfattende reparasjon av en eiendom, trekker i samme retning. Etter punkt 15 (2) krever selv mindre endringer utleierens skriftlige forhåndssamtykke. Punkt 13 (2) inneholder ingen samtykkeregel. Slik standarden er utformet, ville det ha vært naturlig at en samtykkeregel var inntatt også i punkt 13 dersom vedlikeholdsplikten omfattet større reparasjoner.
(38)Vedlikehold skal etter punkt 13 (1) utføres «uten ugrunnet opphold». Denne fristen gjelder også ved skader som omfattes etter punkt 13 (2), unntatt ved knuste ruter, som skal erstattes «straks». Ved fristoversittelse kan utleieren etter punkt 13 (4) fastsette en oppfyllelsesfrist på 14 dager. Selv om denne korte tilleggsfristen først vil være aktuell dersom leietakeren ikke har foretatt utbedringer uten ugrunnet opphold, er fristreglene dårlig tilpasset større og komplekse arbeider, der en oppfyllelsesfrist på 14 dager ville kunne virke urimelig og lede til at leietakeren misligholder avtalen.
(39)Det må også ses hen til sammenhengen med avtalen punkt 16 om forsikring, jf. HR-2016-1447-A KLP avsnitt 43. I den dommen ble det ved tolkningen av avtalen trukket inn at punkt 16 ikke syntes å være utformet med sikte på at en leietaker hadde et objektivt ansvar etter punkt 19. Også i saken her er det en sammenheng mellom ansvar for tilfeldig skade og mulighet for å forsikre seg. Det er gjerne hensiktsmessig at ansvaret ligger hos den av partene som er nærmest til å tegne forsikring mot den aktuelle typen tilfeldig skade, se til illustrasjon Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) punkt 8.4 på side 140. På den måten er det mindre fare for underdekning eller dobbeltdekning.
(40)Utgangspunktet i punkt 16 (1) er at hver av partene holder sine interesser forsikret. I tråd med dette har utleieren plikt til å forsikre eiendommen, se punkt 16 (2), mens leietakeren har en mer spesifikk forsikringsplikt i punkt 16 (3). Ut over egne interesser nevner punkt 16 (3) kun «dører og vinduer i leieobjektet», se andre punktum. Det ligger nær å se dette i sammenheng med den utvidete vedlikeholdsplikten i punkt 13 (2), hvor dører og vinduer er uttrykkelig nevnt. Hadde ansvaret for vedlikehold vært vesentlig mer omfattende enn å utbedre dører og vinduer mv., er det grunn til å anta at en så vid forsikringsplikt hadde vært nevnt uttrykkelig i punkt 16 (3).
(41)Utleieren og Protector har anført at et omfattende ansvar for skader etter hærverk må leses inn i passusen «eget ansvar» mot slutten av punkt 16 (3) første punktum. Språklig sett er det ikke utelukket å forstå klausulen slik, men sett i lys av detaljeringsnivået i standarden ellers er det ikke nærliggende å innfortolke et potensielt vidtrekkende ansvar i en så åpen formulering. Ansvar i kontrakt faller dessuten normalt utenfor dekningen i alminnelige ansvarsforsikringer.
(42)Utleieren og Protector har også argumentert med at avtalens formål taler for en vid forståelse av utbedringsplikten etter punkt 13 (2). Jeg finner imidlertid ikke holdepunkter for dette i avtalens system eller øvrige klausuler. Den indre sammenhengen i avtalen taler etter mitt syn tvert imot for at utbedringsplikten er begrenset til skader etter hærverk i mer tradisjonell forstand.
(43)Også reelle hensyn kan trekkes inn ved tolkningen av standarden, ikke minst hensynet til sikkerhet og forutberegnelighet. Utleieren og Protector har argumentert med at dette taler for å tolke punkt 13 (2) slik at all skade omfattes dersom hærverk er skadeårsaken. Ellers vil rekkevidden av plikten måtte vurderes konkret i det enkelte tilfellet, noe som ville skape usikkerhet og dårlig forutberegnelighet, hevdes det.
(44)Jeg er for så vidt enig i at ulempene ved å måtte foreta en konkret grensedragning i den enkelte sak kan tale for en vid forståelse av vedlikeholdsplikten etter punkt 13 (2). Avgjørende for tolkningen kan det likevel ikke være. Punkt 13 (2) kan vanskelig forstås slik at enhver følgeskade etter hærverk alltid omfattes, for eksempel der utleieobjektet ødelegges fullstendig og må bygges opp fra grunnen av. En grensedragning vil det i alle tilfelle være behov for, slik at det mer er tale om hvor grensen skal trekkes. Hensynet må uansett vike i møte med avtalens ordlyd og indre sammenheng, som i enda større grad ivaretar partenes sikkerhet og forutberegnelighet.
(45)Oppsummert har jeg kommet til at punkt 13 (2) om utvidet vedlikeholdsplikt etter hærverk ikke omfatter enhver form for skade. Kjernen i vedlikeholdsplikten er utbedring etter typisk, avgrenset hærverk som for eksempel tagging og ruteknusing. Også skader som oppstår ved ildspåsettelse kan omfattes, som for eksempel svimerker på vegg eller innredning. Følgeskader av stort omfang, som for eksempel brannskader som oppstår etter ildspåsettelse når ilden brenner av seg selv, eller omfattende vannskader, faller derimot normalt utenfor. Ved den nærmere grensedragningen vil det ha betydning hvor omfattende skaden er, om den skadevoldende handlingen har hærverkets typiske trekk, hvor tidkrevende det vil være å utbedre skaden, om utbedringene fordrer at utleieren involveres, og hvem av partene som best kan forsikre seg mot skaden. Ved branntilløp kan brannbegrepet slik det brukes i forsikringssammenheng, gi veiledning ved grensedragningen.
(46)Når denne forståelsen av punkt 13 (2) anvendes på saken her, er det klart at skaden ikke omfattes av leietakernes vedlikeholdsplikt. De ankende parters prinsipale anførsel kan derfor ikke føre frem. Har leietakerne et objektivt erstatningsansvar etter leieavtalen punkt 19 (1) for skade forvoldt av tredjepersoner som de har gitt adgang til eiendommen?
(47)Utleieren og Protector har subsidiært anført at leietakerne er ansvarlige for utbedringskostnadene i medhold av avtalen punkt 19 (1) om «Leietakers avtalebrudd/utkastelse». Ordlyden er denne: «(l) Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt fremleietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen. Erstatningsplikten omfatter også utgift som måtte følge av utrydding av utøy.»
(48)Leietakers erstatningsansvar gjelder altså for flere persongrupper, inkludert tredjepersoner som leietakeren har gitt adgang til eiendommen.
(49)I HR-2016-1447-A KLP tok Høyesterett stilling til om det følger et ubetinget objektivt ansvar av punkt 19, eller om det er et vilkår for leietakers erstatningsansvar at leietakeren har misligholdt sine forpliktelser etter leieavtalen, se avsnitt 36. Konklusjonen var at begrepet «skyldes» ikke er et rent årsakskrav, men at erstatningsansvar krever mislighold fra leietakers side, se avsnitt 57.
(50)Utleieren og Protector anfører at det ikke gjelder et vilkår om mislighold når skaden ikke «skyldes» leietakeren selv, men en tredjeperson som leietakeren har gitt adgang til eiendommen. For denne persongruppen må uttrykket «skyldes» forstås som et rent årsakskrav, hevdes det. Det er særlig argumentert med at den delen av punkt 19 (1) som gjelder tredjepersoner, blir innholdsløs dersom det også for denne persongruppen gjelder et vilkår om mislighold.
(51)Ordlyden i punkt 19 (1) skiller ikke mellom de ulike persongruppene. Den ordlyden som Høyesterett tok stilling til i KLP-dommen, er dermed den samme som ordlyden i saken her, og problemstillingen er også den samme. Også begrunnelsen for at mislighold kreves, er treffende der skaden skyldes tredjepersoner. Jeg er heller ikke enig i at tredjepersons- alternativet ikke har noe innhold dersom det også her gjelder et vilkår om mislighold. Det følger av leieavtalen punkt 10 (1) at leietakeren plikter «å behandle så vel leieobjektet som eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet». Dersom leietakeren har gitt en tredjeperson adgang til eiendommen uten å ta tilstrekkelige forholdsregler, for eksempel i form av vakthold eller andre sikkerhetstiltak der det kan være behov for det, kan leieavtalen være misligholdt.
(52)Vilkåret om mislighold må derfor gjelde for hele personkretsen i punkt 19 (1). Det er ikke anført at leietakerne har misligholdt sine forpliktelser etter leieavtalen, og anken kan da heller ikke føre frem på dette grunnlaget.
(53)Spørsmålet om avskjæring av regresskrav etter skadeserstatningsloven § 4-3, jf. § 4-2 er etter dette ikke aktuelt. Konklusjon og sakskostnader
(54)Anken må etter dette forkastes.
(55)Leietakerne har vunnet saken og har krav på å få erstattet sine sakskostnader etter hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd.
(56)Staten ved Arbeids- og velferdsdirektoratet krever erstattet sakskostnader på til sammen 137 850 kroner, uten merverdiavgift. Kravet er basert på 6 timers arbeid med en timesats på 1850 kroner og 65 timers arbeid med en timesats på 1950 kroner. Beløpet legges til grunn som nødvendige kostnader, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd.
(57)Trondheim kommune og Svenska Kommun Försäkrings AB krever erstatning for sakskostnader på 281 616 kroner inklusiv merverdiavgift, fordelt på 76,5 timers arbeid med en timesats på 2 945 kroner. Ut fra sakens omfang og det begrensede kildetilfanget overstiger timetallet etter mitt syn det som er nødvendig etter tvisteloven § 20-5 første ledd. Ankesaken ble behandlet på én rettsdag i Høyesterett og gjelder utelukkende rettsanvendelsen. Nødvendige sakskostnader settes til 200 000 kroner inklusiv merverdiavgift.
(58)Jeg stemmer for slik D O M : 1. Anken forkastes. 2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Falkenborgvegen 28 AS og Protector Forsikring ASA, én for begge og begge for én, til staten ved Arbeids- og velferdsdirektoratet 137 850 – etthundreogtrettisjutusenåttehundreogfemti – kroner, og til Trondheim kommune og Svenska Kommun Försäkrings AB i fellesskap 200 000 – tohundretusen – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av dommen.
(59)Dommer Thyness: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
(60)Dommer Bergsjø: Likeså.
(61)Dommer Arntzen: Likeså.
(62)Justitiarius Øie: Likeså.
(63)Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne