En eiendom utenfor Stavanger ble solgt i 2023. I salgsoppgaven var det opplyst om et større veiprosjekt i nærheten. Prosjektet innebar blant annet at E39 skulle utvides fra to til fire felt, og at det skulle bygges ny tilførselsvei. Kjøperne mente at selgerne hadde holdt tilbake opplysninger om veiprosjektet, særlig om tilførselsveien. De krevde derfor å heve kjøpet fordi eiendommen hadde en vesentlig mangel. Lagmannsretten ga kjøperne medhold. Et sentralt spørsmål var om hevingskravet var framsatt i tide. Etter avhendingsloven § 4-13 andre ledd er det ikke nok å reklamere over en mangel. Kjøperen må også kreve heving innen rimelig tid. Høyesterett kommer til at kravet om heving var framsatt for sent. Fristen begynner å løpe når kjøperen kjente eller burde kjent til forhold som gjør det realistisk at heving kan være rettmessig. Kjøperen må ha hatt foranledning til å vurdere de faktiske forholdene som har betydning for om mangelen er vesentlig. Det er derimot ikke et krav at kjøperen har innhentet juridiske vurderinger. Fristens utgangspunkt og lengde må ses i sammenheng. Hvor lang fristen er, beror på en konkret vurdering av mangelens karakter og hensynene til begge parter. Det kan ikke fastsettes noen absolutt frist, men tre måneder vil normalt være tilstrekkelig. Høyesterett tar ikke uttrykkelig stilling til når hevingskravet ble framsatt i denne saken, fordi det uansett var fremmet senere enn tre måneder etter at fristen begynte å løpe. Høyesterett kommer til selgerne ikke hadde opptrådt grovt uaktsomt. Bestemmelsen i avhendingsloven 4-13 andre ledd andre punktum, som innebærer at det i visse tilfeller ikke gjelder noen reklamasjonsfrist, kommer derfor ikke til anvendelse. Fordi fristen for å kreve heving var oversittet, opphever Høyesterett dommen fra lagmannsretten. Dommen gir veiledning om forståelsen av reklamasjonsregelen i avhendingsloven § 4-13. Rettsområde: Fast eiendom
(1)Dommer Østensen Berglund: Sakens spørsmål og bakgrunn
(2)Saken gjelder krav om heving av boligkjøp. Den reiser spørsmål om det er reklamert i tide, om det er grunnlag for å heve kjøpet, og hvordan hevingsoppgjøret i så fall skal gjennomføres.
(3)I 2019 kjøpte C eiendommen --- 0 utenfor Stavanger. D ble medeier i 2022. I juni 2023 solgte de eiendommen til A og B.
(4)Eiendommen ligger landlig til i et LNF-område (landbruks-, natur- og friluftsområde), men i kort avstand til urbaniserte områder, en næringspark og E39.
(5)I 2014 startet detaljplanleggingen av et større veiprosjekt i nærheten. Bakgrunnen var behovet for å utvide E39 fra to til fire felt. Som ledd i dette prosjektet skulle det etableres ny tilførselsvei til E39.
(6)Da C kjøpte eiendommen, var det gitt generell informasjon om veiprosjektet i salgsoppgaven. Tre år senere, høsten 2022, inviterte Statens vegvesen til et informasjonsmøte om arbeidene. C og D var til stede på møtet, der det ble gitt opplysninger om de enkelte eiendommene og fremvist kart med alternative løsninger for veiutbyggingen.
(7)Noe tid etter møtet besluttet C og D å selge eiendommen. Megleren som hadde stått for salget i 2019, fikk oppdraget. Som en del av salgsoppdraget kontaktet han Statens vegvesen for en oppdatering av status for arbeidet med E39. Svaret ble i sin helhet inntatt i salgsoppgaven. Det fremgikk at eiendommen ikke ville bli direkte berørt av reguleringsforslaget, men utsatt for støy. I salgsoppgaven ble det også gitt enkelte opplysninger om et reguleringsarbeid knyttet til en fylkesvei nær eiendommen, som var aktuell som ny tilførselsvei.
(8)A og B overtok eiendommen i oktober 2023. Kort tid etter tok A kontakt med Staten vegvesen for nærmere informasjon om veiprosjektet. Hun fikk et utfyllende svar samme dag, der det ble gitt flere opplysninger enn megleren hadde fått da han tok kontakt.
(9)Den 1. november 2023 reklamerte A og B over skadedyr på eiendommen og manglende informasjon om veiutbyggingen. De innhentet deretter ytterligere informasjon om økt støybelastning, og takster som viste en redusert eiendomsverdi.
(10)I februar 2024 varslet A og B om at de ville heve kjøpet. En måned senere hevet de kjøpet og krevde erstatning. Subsidiært ble det krevd prisavslag. Kravene ble avvist av C og D.
(11)I juni 2024 tok A og B ut stevning mot C og D og deres forsikringsselskap, Anticimex Forsikring AB NUF. Det ble prinsipalt krevd heving og erstatning, subsidiært prisavslag og erstatning.
(12)Reguleringsplanen for området, der veiutbyggingen inngikk, ble vedtatt 9. september 2024.
(13)Etter mekling i tingretten inngikk partene forlik knyttet til skadedyrsproblematikken.
(14)Ved Sør-Rogaland tingretts dom 22. januar 2025 ble A og B tilkjent 600 000 kroner i prisavslag som følge av manglende opplysninger om veiprosjektet. Bakgrunnen for at hevingskravet ikke ble tatt til følge, var at mangelen ikke ble ansett som vesentlig.
(15)C og D anket dommen til Gulating lagmannsrett, som 31. oktober 2025 avsa dom med denne slutningen: «1. C, D og Anticimex Forsikring AB NUF i fellesskap betalar 7 400 000 – sjumillionarfirehundretusen – kroner, med tillegg av forseinkingsrente rekna frå 12. april 2024 og fram til betaling skjer, til B og A, mot at B og A tilbakefører --- 3A, gnr. 00 bnr. 00 i Stavanger kommune, til C og D, og tinglyser skøytet. Oppfyllingsfristen er 2 – to – veker frå forkynning av denne dommen. 2. C, D og Anticimex Forsikring AB NUF i fellesskap betalar 227 995 – tohundreogtjuesjutusennihundreognittifem – kroner, med tillegg av forseinkingsrente rekna frå 12. april 2024 og fram til betaling skjer, til B og A innan 2 – to – veker frå forkynning av denne dommen. 3. I sakskostnader for lagmannsretten betalar C, D og Anticimex Forsikring AB NUF i fellesskap 428 622 kroner – firehundreogtjueåttetusensekshundreogtjueto – kroner til B og A innan 2 – to – veker frå forkynning av denne dommen.»
(16)Lagmannsretten kom altså til at A og B hadde rett til å heve kjøpet, med plikt for partene til å føre tilbake ytelsene, jf. domsslutningen punkt 1. I tillegg ble kjøperne tilkjent erstatning for pådratte kostnader, jf. punkt 2. Erstatning for tapt verdistigning på eiendommen ble fullt ut samordnet med forsinkelsesrenter tilkjent i punkt 1.
(17)C, D og Anticimex Forsikring har anket dommen. Anken gjelder prinsipalt rettsanvendelsen knyttet til reklamasjonsfristen. Subsidiært er det anket over hevingsspørsmålet.
(18)Også A og B har anket dommen til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen knyttet til lagmannsrettens utmåling av erstatningen. Partenes syn på saken
(19)C, D og Anticimex Forsikring AB NUF har særlig argumentert med:
(20)Den særskilte reklamasjonsfristen for heving er oversittet. Fristen begynte senest å løpe i begynnelsen av november 2023. På dette tidspunktet hadde kjøperne faktisk kunnskap om forholdene som er påberopt som grunnlag for hevingskravet. Et varsel om heving, som ble sendt i februar 2024, har ikke fristavbrytende virkning. Heving ble først erklært i mars.
(21)Uansett om februar eller mars legges til grunn, er ikke meldingen sendt innen rimelig tid. Etter rettspraksis kan ikke fristen overstige tre måneder.
(22)Det er ikke grunnlag for å sette fristen for å melde heving til side. Selgerne har verken opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro.
(23)Uansett foreligger det ikke et vesentlig kontraktsbrudd. Kjøperne var kjent med veiprosjektet, som ville innebære endringer i nærområdet. Eventuell manglende informasjon om fylkesveien innebar ikke et markert avvik fra det kjøperen kunne forvente.
(24)Lagmannsrettens erstatningsutmåling er riktig. Kjøperen har krav på full erstatning, men ikke mer. Det er ikke grunnlag for ytterligere erstatning, heller ikke gjennom å trekke ut et særskilt prevensjonselement fra forsinkelsesrentene i det beløpet som skal samordnes med tapt verdistigning.
(25)C, D og Anticimex Forsikring har lagt ned denne påstand: «1. Lagmannsrettens dom oppheves. 2. A og B dømmes til å erstatte C, D og Anticimex Forsikring AB NUF sine sakskostnader for Høyesterett.»
(26)A og B har særlig argumentert med:
(27)Det er gitt melding om heving innen rimelig tid. Fristen begynte å løpe da kjøperne hadde fått tilstrekkelig grunnlag for å vurdere hevingsvilkårene, noe som tidligst skjedde i februar 2024. Også om det legges til grunn en tidligere friststart, er reklamasjonen fremsatt innen rimelig tid. Etter rettspraksis er fristen rundt tre måneder. E-posten i februar må etter sitt innhold anses som fristavbrytende, og heving ble uansett erklært i mars. Selgerne har dessuten i det minste utvist grov uaktsomhet, og det løper derfor ingen hevingsfrist.
(28)Det foreligger videre et vesentlig kontraktsbrudd, og vilkårene for heving er oppfylt. Opplysningene om veiutbyggingen som fulgte av salgsoppgaven, avvek fra den faktiske situasjonen og fra kjøpernes berettigede forventninger, noe selgerne var klar over. Selgernes unnlatelse av å gi opplysninger om skadedyrsproblematikk underbygger misligholdets alvor og viser at heving er riktig sanksjon.
(29)Ved erstatningsutmålingen skal tapt verdistigning samordnes med forsinkelsesrentene. I saken her skal det i beløpet som samordnes, gjøres fradrag for prevensjonselementet i akkumulert forsinkelsesrente fordi selgernes opptreden har bidratt til å forlenge oppgjøret. Deretter skal det i beløpet som samordnes, gjøres fradrag for beløpet knyttet til fordelen de har hatt ved å bo i huset.
(30)A og B har lagt ned denne påstand: «1. Anken fra C, D og Anticimex Forsikring AB NUF forkastes. 2. I tillegg til erstatningen fastsatt i lagmannsrettens dom punkt 2, dømmes C, D og Anticimex Forsikring AB NUF in solidum å betale en tilleggserstatning for tapt verdistigning fastsatt etter rettens skjønn, med et tillegg av lovens forsinkelsesrente regnet fra 12. april 2024 og frem til betaling skjer, til B og A. 3. C, D og Anticimex Forsikring AB NUF dømmes in solidum til å erstatte sakskostnadene til B og A for Høyesterett.» Mitt syn på saken Innledende merknader
(31)Kjøp og salg av fast eiendom er regulert av avhendingsloven. Loven er blant annet ment å sikre trygg bolighandel basert på et bredt informasjonsgrunnlag, gi et oversiktlig regelverk og virke konfliktdempende, jf. HR-2025-1749-A, der det redegjøres for hensynene bak de siste lovendringene. Den skal etter sitt innhold også bidra til å sikre balanse mellom partene og underbygge den gjensidige lojalitetsplikten i et kontraktsforhold.
(32)Partene er enige om at det ved Høyesteretts behandling av saken kan legges til grunn at det foreligger en mangel i form av misligholdt opplysningsplikt, jf. avhendingsloven § 3-7, men de er uenige om den er vesentlig, jf. avhendingsloven § 4-13 første ledd. De er også uenige om det er gitt melding om heving i tide, og hvordan et eventuelt hevingsoppgjør skal gjennomføres. Mangelskrav og reklamasjon
(33)Avhendingsloven kapittel 3 regulerer hvilke krav som stilles til en eiendom som overdras, og hva som utgjør en mangel. Konsekvensene av at det foreligger en mangel, er regulert i kapittel 4.
(34)I kapittel 4 er det også gitt regler om reklamasjon. Etter § 4-19 første ledd må en kjøper varsle selgeren innen rimelig tid etter at en mangel er oppdaget eller burde vært oppdaget. Kjøperen må gi selgeren melding om at avtalebruddet gjøres gjeldende, og hva slags avtalebrudd det er. Det kreves ikke at kjøperen angir hvilke sanksjoner som er aktuelle. Dette omtales gjerne som den nøytrale eller alminnelige reklamasjonsfristen.
(35)I denne saken er det enighet om at den nøytrale reklamasjonsfristen er overholdt ved reklamasjon 1. november 2023. Jeg går derfor ikke nærmere inn på den.
(36)Ved spørsmål om heving stilles det ytterligere krav, jf. avhendingsloven § 4-13. Bestemmelsen lyder: «(1) Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot. (2) Kjøparen taper retten til å heve dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om heving innan rimeleg tid etter at kjøparen vart kjent eller burde vorte kjent med mangelen, eller etter at fristen som måtte følgje av krav eller melding etter §§ 4-10 og 4-11 har gått ut. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru. (3) §§ 4-3 tredje ledd og 4-4 gjeld tilsvarande.»
(37)Det fremgår av § 4-13 første ledd at dersom mangelen er av en så alvorlig karakter at den innebærer et vesentlig kontraktsbrudd, vil det gi grunnlag for å heve kjøpet.
(38)Dersom kjøper ønsker å heve kjøpet, følger det av § 4-13 andre ledd at det må sendes melding om heving innen rimelig tid etter at kjøperen ble klar over eller burde blitt klar over mangelen. Bestemmelsen omtales gjerne som den særskilte eller spesielle reklamasjonsfristen. Det er ingen formkrav til meldingen og heller ikke et krav at ordet «heving» eller lignende benyttes. Det må imidlertid fremgå klart at kjøperen mener at avtalen ikke lenger binder partene. I Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) side 109 er det vist til at det i forbrukerkjøp ikke kan stilles for strenge krav til å tolke en nøytral reklamasjon slik at den samtidig er en melding om heving. Etter mitt syn må det samme gjelde når en forbruker forsøker å følge opp en nøytral reklamasjon etter avhendingsloven med en særskilt reklamasjon. Derimot vil det stilles strengere krav til utformingen dersom reklamasjonen er forfattet av en profesjonell aktør. Utgangspunktet for fristen
(39)Den særskilte reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunktet kjøperen «vart kjent eller burde vorte kjent med» mangelen, jf. § 4-13 andre ledd.
(40)Verken ordlyden eller forarbeidene gir særlig veiledning for vurderingen av utgangspunktet for fristen.
(41)Ved nøytral reklamasjon etter § 4-19 første ledd løper fristen fra kjøperen «oppdaga eller burde ha oppdaga» mangelen. Denne formuleringen er utførlig drøftet i Rt-2011-1768. I avsnitt 29 heter det: «… den kunnskap som aktualiserer reklamasjonsplikten må knytte seg til det at det kan foreligge en kjøpsrettslig mangel, det vil si en mangel som kan danne grunnlag for et krav mot selgeren. En feil eller en skade på den eiendom som er solgt, vil prinsipielt sett ikke i seg selv utløse en reklamasjonsplikt, men enkelte feil vil naturligvis være av en slik art og vesentlighet at det uten videre kan konstateres at det også foreligger en mangel, mens avviket i andre tilfeller vil føre til at kjøper må undersøke årsaks- og ansvarsforholdene nærmere. Noen inngående juridisk analyse er det ikke rom for. Allerede det at det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren vil være ansvarlig for skaden, vil normalt være tilstrekkelig til at reklamasjonsfristen begynner å løpe.» (mine uthevinger)
(42)I avsnitt 30 er forholdet mellom fristens utgangspunkt og fristens lengde trukket frem, og det bemerkes at disse må ses i sammenheng.
(43)Høyesterett så videre hen til forarbeidene til forbrukerkjøpsloven, Ot.prp. nr. 44 (2001–2002) side 179, der følgende fremgår om utgangspunktet for fristberegningen: «Det kan ikke kreves at kjøperen i enhver detalj skal kjenne til de faktiske forhold som er nødvendig for å avgjøre om det foreligger en kjøpsrettslig mangel. Det som må kreves, er at de faktiske forholdene står såpass klare for kjøperen at han eller hun har oppfordring til å gjøre forholdet gjeldende som en kjøpsrettslig mangel.»
(44)Den nøytrale reklamasjonsfristen begynner altså å løpe når kjøperen oppdager eller burde ha oppdaget at det foreligger en mangel som det er en realistisk mulighet for at selgeren vil være ansvarlig for. Hva en kjøper må kjenne til, vil variere med mangelens art, jf. § 3-1 og §§ 3-7 og 3-8. Ved opplysningssvikt og uriktige opplysninger må eller bør kjøperen også kjenne til hva selgeren var klar over eller måtte være klar over.
(45)Etter mitt syn har disse betraktningene overføringsverdi til tolkingen av uttrykket «vart kjent med eller burde vorte kjent med» i § 4-13. Det må samtidig tas hensyn til at vurderingstemaet her knytter seg til en annen problemstilling, nemlig om mangelen er vesentlig, og at heving er den aktuelle beføyelsen. Kjøperen må derfor ha fått tilstrekkelig informasjon til at det fremstår som en realistisk mulighet for at det er grunnlag for å gå fra kontrakten.
(46)Dette innebærer at utgangspunktet for fristen til å kreve heving ikke nødvendigvis er sammenfallende med utgangspunktet for fristen for en alminnelig reklamasjon. Så lenge kjøperen ikke vet om omstendigheter som gjør mangelen vesentlig, og heller ikke burde ha kjent til slike omstendigheter, begynner ikke fristen etter § 4-13 andre ledd å løpe.
(47)Oppsummert løper altså fristen for å gi melding om heving fra det tidspunktet kjøperen kjente eller burde ha kjent til det forhold som gjør at det er en realistisk mulighet for at heving vil være rettmessig. Kjøperen må ha hatt en foranledning til å vurdere de faktiske forholdene som har betydning for om mangelen er vesentlig, men det kreves ikke at kjøperen har innhentet juridiske vurderinger. Den særskilte reklamasjonsfristen kan begynne å løpe på et senere tidspunkt enn den nøytrale reklamasjonsfristen, og friststarten må ses i sammenheng med fristens lengde. Fristens utgangspunkt i saken her
(48)Eiendommen ble solgt i juni 2023, og den ble overført til kjøperne i oktober samme år. Kjøperne overtok da risikoen for eiendommen, noe som i utgangspunktet også omfatter utfallet av eventuelle offentlige planprosesser, jf. blant annet HR-2022-418-A turvei avsnitt 52.
(49)Kort tid etter overtakelsen, 27. oktober 2023, tok en av kjøperne kontakt med Statens vegvesen for å få nærmere opplysninger om det planlagte veiprosjektet som var omtalt i salgsoppgaven.
(50)Statens vegvesen besvarte henvendelsen samme dag. Gjennom svaret fikk kjøperne detaljert kunnskap om planene. Opplysningene som ble gitt om utvidelse av E39, var i samsvar med hva som fulgte av salgsoppgaven. Videre ble det gitt nærmere opplysninger om endret plassering av og økt trafikk på fylkesveien mot deres eiendom, samt aktuelle støyproblemer og hvordan disse var tenkt løst. Kjøperne fikk også flere kart som viste alternative løsninger. Videre fikk de opplyst hvilken informasjon som var oversendt tidligere eiere, og at det var avholdt et informasjonsmøte i selgernes eiertid. Det ble imidlertid ikke klarlagt hvor omfattende trafikk det ville bli på fylkesveien eller hvilket verdiminus veiprosjektet utgjorde for eiendommen.
(51)Slik jeg ser det, fikk kjøperne gjennom svaret fra Statens vegvesen kunnskap om de vesentlige forholdene knyttet til veiutbyggingen. Opplysningene om utvidelsen av E39 var allerede gitt i salgsoppgaven, men de fikk nå mer utførlig informasjon knyttet til omleggingen av fylkesveien. Opplysningene som ble gitt om støy og behovet for skjerming, ga en klar indikasjon på at det ville bli en betydelig trafikkøkning i området. Når det gjelder det mulige verdiminuset, følger det av Rt-2010-710, som gjaldt utbedringsskader, at det ikke er nødvendig å identifisere et bestemt verdiminus for å vurdere om det foreligger en vesentlig mangel.
(52)Jeg nevner at kjøperne innga en nøytral reklamasjon allerede 1. november 2023. Av denne fremgikk det at det ble reklamert over skadedyr og manglende opplysninger om veiprosjektet, både byggingen av E39 og fylkesveien. Reklamasjonen viser at kjøperne på dette tidspunktet mente at det forelå mangler som kjøperne heftet for.
(53)På denne bakgrunn ser jeg det slik at kjøperne 27. oktober 2023 kjente til de forholdene som gjorde at det var en realistisk mulighet for at heving vil være rettmessig. Selv om kjøperne fikk mer informasjon senere om hva selgerne kjente til, viser den nøytrale reklamasjonen at kjøperne på dette tidspunktet mente at vilkårene i avhendingsloven § 3-7 var oppfylt på grunn av manglende opplysninger om veiprosjektet. Da begynte den spesielle reklamasjonsfristen å løpe. Reklamasjonsfristens lengde
(54)Etter avhendingsloven § 4-13 andre ledd må den spesielle reklamasjonen fremsettes «innan rimeleg tid».
(55)Det samme uttrykket er brukt i § 4-19 om alminnelig reklamasjon, og rettspraksis knyttet til denne bestemmelsen kan dermed kaste lys over vilkåret i § 4-13.
(56)Jeg viser her særlig til Rt-2010-103 Kistebakkane. I avsnitt 64 fremgår at bedømmelsen av hva som er rimelig tid, beror på en konkret vurdering. Høyesterett la til grunn at reklamasjonsfristen ved kjøp av fast eiendom normalt ikke vil være kortere enn etter forbrukerkjøpsloven, som fastslår at reklamasjonstiden ikke kan settes kortere enn to måneder. Dersom mangelens karakter tilsier en rask reklamasjon av hensyn til bevissikring og skadeutvikling, kan imidlertid dette stille seg annerledes. Videre uttalte Høyesterett i avsnitt 65 at det er få grunner til at fristen skal være så mye lengre enn to måneder ved kjøp av fast eiendom. Det sies uttrykkelig at en reklamasjonstid på tre måneder må være «i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget», jf. avsnitt 66. Dette er fulgt opp i rettspraksis, jf. blant annet Rt-2011-1768 avsnitt 30.
(57)Selv om det langt på vei er de samme hensynene som gjør seg gjeldende ved spesiell reklamasjon som ved alminnelig reklamasjon – blant annet hensynet til at kjøperen skal få områ seg og selgerens behov for å avslutte saken – er det ikke fullt ut sammenfall. Ved heving vil konsekvensene gjerne være store for begge parter. I tillegg kan det være mer krevende å ta stilling til om mangelen kvalifiserer til heving. Dette innebærer at kjøperen må få tilstrekkelig tid til å avklare om det er grunnlag for å fremsette krav om en så alvorlig sanksjon som heving. I forarbeidene, Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) side 109, er det da også lagt til grunn at den særskilte reklamasjonsfristen kan være lengre enn den nøytrale reklamasjonsfristen. Samtidig har selgeren behov for avklaring, ettersom heving kan føre til en betydelig økonomisk belastning.
(58)Det er sparsomt med praksis fra Høyesterett knyttet til den særskilte reklamasjonsfristen, men Rt-1999-408 garasjeplass gir noe veiledning. Saken gjaldt krav om heving av leilighetskjøp etter at det ble klart et garasjeplassen ikke fulgte med. Her ble det ansett som «utvilsomt for sent» at heving ble erklært etter 3 måneder og 21 dager. Samtidig var dette en sak der fristens utgangspunkt var satt svært lempelig, slik at den samlede tiden fra mangelen ble oppdaget og frem til heving, ble lang.
(59)Oppsummert skal det ved vurderingen av vilkåret «innan rimeleg tid» etter § 4-13 andre ledd, foretas en konkret vurdering der det må ses hen til mangelens karakter og hensynene til begge parter. Fristens lengde må videre ses i sammenheng med fastsettelsen av fristens utgangspunkt. Det kan ikke fastsettes en absolutt frist, men rettspraksis om nøytral reklamasjon, som bygger på at en frist på tre måneder i de fleste tilfeller vil være tilstrekkelig, gir normalt veiledning også for særskilt reklamasjon. Reklamasjonsfristen i saken her
(60)Den 19. februar 2024, det vil si 3 måneder og 22 dager etter at mangelen var klarlagt, varslet kjøperne at de prinsipalt ville kreve heving og erstatning, subsidiært prisavslag og erstatning. Et uttrykkelig krav om heving ble fremsatt 13. mars 2024. Dette var 4 måneder og 16 dager etter at kjøperne var blitt kjent med mangelen.
(61)Som nevnt må det ved hevingskrav komme klart frem at kjøperen mener at avtalen ikke lenger binder partene. Dersom varselet i februar hadde vært fremsatt av kjøperne selv, ser jeg ikke bort fra at meldingen kunne være fristavbrytende etter § 4-13 andre ledd. Jeg viser her til uttalelsene i forarbeidene om at det ikke kan stilles for strenge krav der en forbruker mener å fremsette et hevingskrav. I saken her kommer det ikke på spissen. Varslet ble sendt fra kjøpernes advokat, og profesjonelle aktører må forventes å forfatte en utvetydig melding om heving dersom det er hva som faktisk menes. Dette innebærer at den spesielle reklamasjonen først ble satt frem 13. mars 2024.
(62)Jeg vurderer det imidlertid slik at det er uten betydning for resultatet hvilken av de to datoene som legges til grunn.
(63)Utgangspunktet for fristen i saken her er 27. oktober 2023. Dette er et tidlig utgangspunkt, men skyldes at opplysningene som kunne tilsi at det var en realistisk mulighet for heving, ble kjent for kjøperne kort tid etter overtakelsen. Selv om fristens utgangspunkt og lengde skal ses i sammenheng, er det ikke forhold i saken som tilsier at den veiledningen som gis i rettspraksis om en frist på tre måneder, bør fravikes. Dette innebærer at den særskilte reklamasjonsfristen løp ut i slutten av januar 2024. Meldingen om heving er dermed sendt for sent. Unntak fra reklamasjonsfristen
(64)En kjøper taper retten til å heve dersom det ikke er gitt melding om heving i tide. Dette gjelder imidlertid ikke dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro, jf. § 4-13 andre ledd andre punktum.
(65)Unntaket er begrunnet i at dersom en selger har «fare med svik eller bore seg særleg klanderverdig åt», fortjener ikke selgeren det samme vernet mot sent fremsatte misligholdsbeføyelser som en selger ellers, jf. NOU 1979: 48 side 53. Hvor langt dette hensynet strekker seg, vil etter min oppfatning kunne avhenge av hvilket alternativ i § 4-13 andre ledd som er aktuelt.
(66)Vilkåret om grov uaktsomhet gjenfinnes på mange rettsområder. Det foreligger betydelig rettspraksis, som har overføringsverdi til avhendingslovens område. Jeg nøyer meg her med å vise til HR-2017-1977-A hårføner, som gjaldt regresskrav etter skade på fast eiendom. I avsnitt 44 er det sitert fra Rt-1989-1318 på side 1322, der det heter: «For at en oppførsel skal kunne karakteriseres som grovt uaktsom, må den etter mitt syn representere et markert avvik fra vanlig forsvarlig handlemåte. Det må dreie seg om en opptreden som er sterkt klanderverdig, hvor vedkommende altså er vesentlig mer å klandre enn hvor det er tale om alminnelig uaktsomhet.»
(67)Vilkårene om uærlighet og strid med god tro vil kunne gli noe over i hverandre. Kriteriet om strid med god tro ligger også nær avtaleloven § 33. Etter denne bestemmelsen er ikke en viljeserklæring bindende dersom motparten kjente til omstendigheter som innebar at det «vilde stride mot redelighet og god tro, om han gjorde erklæringen gjældende». Bestemmelsen er utførlig behandlet i rettspraksis, blant annet i Rt-1984-28 Tromsø Sparebank, som gjaldt et kausjonsforhold. Her ble det lagt til grunn at kausjonisten ikke ville ha undertegnet kausjonserklæringen dersom han hadde hatt kjennskap til de faktiske forholdene. Høyesterett mente banken burde forstått dette, og antok at kausjonserklæringen var ugyldig etter avtaleloven § 33. Under enhver omstendighet ville forholdet rammes av ulovfestede regler om lojalitet i kontraktsforhold.
(68)Basert på rettspraksis mener jeg at ved opplysningssvikt vil terskelen for å konstatere at det tilnærmet samme vilkåret i § 4-13 er oppfylt, normalt ligge noe høyere enn hva som kreves for å konstatere grov uaktsomhet etter § 4-13. Slik saken her ligger an, er det ikke nødvendig for meg å gå nærmere inn på det. Unntak fra reklamasjonsfristen i saken her?
(69)Før salget av --- 0 i 2023 tok megleren 17. april 2023 kontakt med Statens vegvesen for å avklare status knyttet til veiprosjektet som omfattet E39. Svaret kom samme dag og lød: «Slik reguleringsplanen ser ut nå, så vil --- 0 ikke bli direkte berørt av E39 Smiene–Harestad. Eiendommen vil være berørt av støy, og det vil være behov for skjermingstiltak mot støy. Eiendommen vil sannsynligvis få endret adkomst. Helt hvordan planløsningene blir, vil avhenge av planbehandlingen. Reguleringsplanen har enda ikke vært til første gangs behandling, og det er fortsatt uvisst når første gangs behandling blir.»
(70)Disse opplysningene ble tatt ordrett inn i salgsoppgaven. Av salgsoppgaven fremgikk det at også reguleringsplanen for krysset Tastamyrveien / ny Eskelandsvei, det vil si fylkesveien nær eiendommen, var under arbeid. Det var ingen nærmere tekstbeskrivelse av disse planene, men en oppfordring om å kontakte kommunen for «oppdatert verdi».
(71)I egenerklæringsskjemaet fra selgerne, som var en del av salgsoppgaven, var det vist til to reguleringsplaner under arbeid.
(72)Det ble ikke gitt opplysninger om at det var avholdt et informasjonsmøte høsten 2022, der selgerne ifølge lagmannsrettens dom ble oppmerksom på at fylkesveien skulle legges om. På møtet var det fremlagt to alternative veitraséer, som begge lå nær eiendommen.
(73)Kjøperne har anført at selgerne har tilbakeholdt relevante opplysninger om veiprosjektet, som de hadde en berettiget forventning om å få, og at dette i det minste innebærer at de har handlet grovt uaktsomt.
(74)Når det gjelder E39, mener jeg det er klart at salgsoppgaven ga alle relevante opplysninger. Salgsoppgaven var knappere når det gjaldt fylkesveien, slik at det er manglende opplysninger om denne som begrunner et eventuelt mangelskrav og et unntak fra reklamasjonsfristen.
(75)Prosjektet startet opp i 2014 og hadde vært utsatt flere ganger. På salgstidspunktet hadde ikke reguleringsplanen vært til første gangs behandling i kommunen, og det var uvisst når den skulle behandles. Kontakten med Statens vegvesen innebar at salgsprospektet inneholdt oppdatert informasjon om de vesentligste forholdene ved prosjektet. I tillegg var det opplyst at det forelå en reguleringsplan som omfattet fylkesveien. Selv om dette nok burde være redegjort for i større grad, ga salgsoppgaven en kjøper som var opptatt av konsekvensene knyttet til veiprosjektet, en klar oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser.
(76)Kjøperne har vist til at det ved vurderingen av om det foreligger en opplysningssvikt om veiprosjektet, må ses hen til at selgerne hadde gitt uriktige opplysninger om skadedyrsproblematikk. Selv om selgernes generelle opptreden kan være av interesse, finner jeg det vanskelig å legge særlig vekt på dette når partene har inngått forlik som var «fullt og endelig oppgjør» for denne delen av saken.
(77)Jeg er etter dette kommet til at selgerne ikke har opptrådt grovt uaktsomt. Den særskilte reklamasjonsfristen er dermed oversittet, og kravet om heving er fremsatt for sent.
(78)Det er da ikke nødvendig for meg å gå inn på spørsmålet om det i det hele tatt forelå hevingsgrunn, eller hvordan et hevingsoppgjør eventuelt skulle vært gjennomført. Konklusjon og sakskostnader
(79)Jeg er etter dette kommet til at lagmannsrettens dom må oppheves på grunn av feil ved rettsanvendelsen. Kravet om heving er gått tapt, jf. avhendingsloven § 4-13. Hvorvidt det er grunnlag for andre sanksjoner, er opp til lagmannsretten å vurdere.
(80)C, D og Anticimex Forsikring AB NUF har vunnet saken for Høyesterett og har krav på dekning av nødvendige sakskostnader etter tvisteloven § 20-2 første ledd, jf. § 20-5 første ledd. Det foreligger ikke tungtveiende grunner som gjør det rimelig å frita A og B for kostnadsansvaret etter unntaksbestemmelsen i § 20-2 tredje ledd.
(81)Det er fremsatt krav om dekning av sakskostnader for 226 timers arbeid med en timesats på 3 500 kroner. Med tillegg av merverdiavgift utgjør kravet 988 750 kroner. I tillegg kommer ankegebyret på 35 478 kroner.
(82)Det er ikke noe å si på timesatsen for salærkravet, og etter mitt syn er tidsbruken forsvarlig ut fra sakens art og omfang. Saken ble behandlet over to rettsdager og omfattet flere ulike rettsspørsmål. Det gjorde det nødvendig å legge opp saken nokså bredt. Jeg mener derfor at kravet kan godtas som nødvendige kostnader, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd. Sakskostnader skal dermed tilkjennes med 1 024 228 kroner.
(83)Jeg stemmer for denne
(84)Dommar Høgetveit Berg: Eg er i hovudsak og i resultatet samd med fyrstvoterande.
(85)Dommer Hellerslia: Likeså.
(86)Dommer Sæther: Likeså.
(87)Dommer Webster: Likeså.
(88)Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne