Oftedal Broch, Utgård, Rieber-Mohn, Øie og Schei Saken gjaldt virkningen mellom partene av at kjøp av aksjeleilighet ikke ble godkjent av selskapets styre, og betydningen av at vedtaket senere ble omgjort. Spørsmål om lojalitetsplikt i kontraktsforhold. A kjøpte 15. mars 2000 en aksjeleilighet i en bygård i Oslo. Gården hadde tre hovedleiligheter som hver utgjorde en etasje. Selger var B. Salget skjedde ved eiendomsmegler, og kjøpesummen var kr 8 000 000. Leiligheten ble overtatt og kjøpesummen betalt 21. mars 2000. Salget var avhengig av styrets godkjennelse. A skulle ikke selv bebo leiligheten, men ville sannsynligvis fremleie den. Styret stilte vilkår for godkjenningen av salget, dels om As ansvar for gårdens praktiske drift og dels i forhold til mulige skattemessige virkninger av at en av leilighetene nå ble fremleiet. De praktiske forhold ble avklaret, men spørsmålet om skattemessige konsekvenser tok noe tid. En eventuell nektelse av å godkjenne salget måtte etter bestemmelse i aksjeloven § 4-16 fjerde ledd skje innen to måneder. Da fristen nærmet seg, og A ikke hadde godtatt et vilkår om å påta seg ansvar for eventuelle skatteulemper, nektet styret å godkjenne salget 18. mai 2000, men sa seg villig til å fortsette samtalene med A. Eiendomsmegleren fremsatte få dager etter forslag om å omdanne gården til et eierseksjonssameie. A ba om at dette alternativ ble omgående avklart. Et møte ble deretter avholdt mellom gårdens styre, eiendomsmegleren, kjøper og As advokat, som gjorde oppmerksom på at han ikke hadde fullmakt til å binde A. Møtet ble holdt i en positiv atmosfære, og det kom ikke frem noe negativt i forhold til en omdanning til eierseksjoner. To dager senere, 2. juni 2000, skrev advokaten på vegne av A og krevde kontrakten bortfalt på grunn av styrets nektelse av 18. mai. Den 5. juni omgjorde styret sin nektelse. Selger aksepterte ikke kravet om omgjøring. A foretok dekningssalg av leiligheten. Den innbrakte 1,4 millioner kroner mindre enn hans kjøpesum. Differansen med tillegg av renter og omkostninger krevde A av selgeren. Oslo tingrett ga A medhold, mens Borgarting lagmannsrett mente at A hadde brutt sin lojalitetsplikt i kontraktsforhold, og dømte i favør av selgeren. Høyesteretts flertall stadfestet lagmannsrettens dom. Flertallet mente at A, før han benyttet seg av sin rett til å kreve kontrakten bortfalt, var forpliktet til å gi B en sjanse til å få styrets godkjennelse på plass. Det ble særlig lagt vekt på at A hadde inngått på å finne en løsning etter styrets nektelse den 18. mai, og bedt om at seksjonering av leilighetene ble utredet raskt. A var representert på det følgende møtet av sin advokat. Det fremkom intet negativt med sikte på å finne en løsning alle kunne være fornøyd med. Styrets omgjøring 5. juni var egnet til å vise at en løsning var innen rekkevidde. Høyesteretts mindretall, to dommere, mente at kontrakten falt bort i og med styrets nektelse 18. mai. Ettersom A hadde overtatt og betalt leiligheten, måtte det i tillegg kreves varsel om han rent faktisk ønsket bortfall. Varselet som A ga 2. juni var raskt nok ut fra hensynet til selgeren. Den mellomliggende kontakt mellom partene var forsøk på å finne en løsning på tvisten, som ikke kunne frata A sin rett til å fri seg fra kontrakten.
(1)Dommer Oftedal Broch: Saken gjelder virkningen mellom partene av at kjøp av aksjer i et boligaksjeselskap ikke ble godkjent av selskapets styre, og betydningen av at vedtaket senere ble omgjort.
(2)A kjøpte 15. mars 2000 aksjer i en bygård i Oslo med tilhørende leierett til en av gårdens tre hovedleiligheter, som hver utgjorde én etasje. Selger var B. Salget skjedde ved eiendomsmegler, og kjøpesummen var 8 millioner kroner.
(3)Ifølge kjøpekontrakten skulle oppgjør og overtakelse av leiligheten skje 21. mars 2000. I punkt 12 heter det: ”Overdragelsen og nærværende kontrakts gyldighet er avhengig av styrets godkjennelse.”
(4)Megleren, C i eiendomsmeglerselskapet Advokatene Sem og Johnsen, underrettet 22. mars boligselskapet ved styrets formann om salget og anmodet samtidig om styrets samtykke til overdragelsen. Også A ba styret om samtykke. I brevet 23. mars heter det: ”Jeg har ikke tatt endelig stilling til hvordan leiligheten skal brukes, men kan bekrefte at den vil bli brukt som bolig og ikke til næringsformål. I den grad leiligheten måtte bli leid ut eller lånt ut, kan jeg bekrefte at jeg kun vil akseptere seriøse leietakere som respekterer husordensreglene.”
(5)A ba om at aksepten og senere korrespondanse ble sendt ham ved hans finanssjef D.
(6)Styret svarte A 31. mars. I brevet heter det: ”Som De formentlig er kjent med er formålet for boligaksjeselskaper å eie boliger og å skaffe aksjeeierne boliger, ikke utleieobjekter. Vi har forstått innholdet i Deres brev av 23.03. d.å. slik at De ikke har til hensikt selv å bebo leiligheten. Vi er likevel innstilt på å godkjenne aksjeoverdragelsen for Deres tilfelle, men slik at det vil bli stillet vilkår i denne forbindelse, som vi vil komme nærmere tilbake til i forbindelse med styrets behandling av Deres anmodning.”
(7)Deretter uttalte styret at driften av eiendommen var basert på en felles innsats og oppfølging i det daglige fra aksjonærene/beboerne, og at styret hadde dårlige erfaringer med fremleie. På denne bakgrunn ba styret om et møte med A personlig.
(8)Det ble aldri noe av et slikt personlig møte, men styret møtte finanssjef D og andre representanter for A. Den 13. april utarbeidet styret en liste med vilkår for styrets godkjennelse av A som ny aksjonær. Bakgrunnen for vilkårene ble opplyst å være at han ikke selv skulle bo i leiligheten, men fremleie denne. Dessuten ble eventuelle skattemessige virkninger kommentert: ”Det forutsettes forøvrig at det ved fremleie av A’ leilighet ikke fremkommer skattemessige eller andre utgifter til det offentlige, for gårdens aksjonærer eller gårdselskapet, som ikke ville være fremkommet dersom A selv hadde benyttet leiligheten til bolig. Dersom det er muligheter for at skattemyndighetene vil beskatte evt. gevinst ved salg av aksjer i gårdselskapet som vanlige aksjer og ikke som aksjer i boligselskap, pga at A ikke skal bo i leiligheten personlig, men fremleie denne, kan aksjeoverdragelsen ikke godkjennes. Dette er under utredning.”
(9)Finanssjef D svarte 28. april på vegne av A. Dels ble vilkårene godkjent, dels kommentert. Om de skattemessige spørsmål ble sagt at man imøteså revisors utredning.
(10)Styret utarbeidet 3. mai nye vilkår for godkjenning av A som aksjonær. Disse var stort sett tilpasset Ds kommentarer. Styrets standpunkt i skattespørsmålet fremgår av vilkår 8. Vilkårene lød slik: ”Styret godkjenner A som ny aksjonær i boligaksjeselskapet ----- gate 0 A/S, på følgende vilkår, fordi A ikke selv skal bo i leiligheten personlig, men fremleie denne: 1 Leiligheten skal bare kunne brukes som bolig. 2 Eksisterende husordensregler aksepteres. 3 For å unngå stadig nye personer i gården settes minimum fremleietid til ett år. 4 Fremleietakerne må på forhånd godkjennes av styret. Styret står fritt til å nekte slik godkjennelse. 5 Fremleie til bofellesskap godkjennes ikke. 6 Fremleiekontrakter og fremleietakers vedtagelse av husordensreglene skal vedlegges i forbindelse med søknaden om samtykke til fremleie, sammen med angivelsen av fremleietaker. 7 Leiligheten med tilhørende arealer må ikke benyttes på en slik måte at det er til sjenanse for de øvrige leietakerne. Det kan i så fall kreves opphør av det angjeldende fremleieforhold, og adgangen til å fremleie leiligheten faller bort hvis leiligheten med tilhørende arealer også i et nytt fremleieforhold benyttes på slik måte at det er til sjenanse for de øvrige leietakerne. 8 Det er innhentet utredning fra Nitschke`s revisjonskontor som påpeker at det er en risiko for endrede skatteposisjoner fordi A ikke selv skal bo i leiligheten, men fremleie denne (se vedlegg). Styrets godkjennelse av aksjeoverdragelsen er derfor basert på følgende forhold: Det forutsettes at den omstendighet at A selv ikke skal bebo leiligheten ikke medfører endrede skatteposisjoner for boligaksjeselskapet og/eller de øvrige aksjonærer, hverken ved den løpende skattemessige behandling eller ved salg av aksjer. A er personlig ansvarlig overfor boligaksjeselskapet og/eller de øvrige aksjonærer for det tap som måtte oppstå ved slik endret beskatning fordi han ikke selv skal bebo leiligheten, men fremleie denne. 9 Godkjennelse av aksjeoverdragelsen forutsetter videre at A påtar seg ansvaret for Bs forpliktelser overfor gårdselskapet som er nevnt i vedlagte brev av 23/5-2000 til B.”
(11)Styreprotokollen ble oversendt A 5. mai med akseptfrist 12. mai. Fristen må ses på bakgrunn av tomånedersfristen for nektelse av godkjenning av aksjeoverdragelser i aksjeloven § 4-16 fjerde ledd, og som innebar at A måtte underrettes om en eventuell nektelse seneste 22. mai. Styret sendte ikke umiddelbart over revisor Nitschkes rapport av 3. mai. Den ble på anmodning oversendt A 10. mai.
(12)Den 18. mai hadde fremdeles ikke A besvart styrets henvendelse, og styret traff vedtak om ikke å godkjenne overdragelse av aksjene. I styreprotokollen uttales: ”Frist for godkjennelse av disse vilkårene ble satt til fredag 12/5 slik at styret hadde rimelig tid til å vurdere eventuelle innsigelser før lovens tomånedersfrist for godkjennelse av aksjeoverdragelsen, søndag 21/5-00, og fordi 17. mai falt på onsdag den uken. Det ble for øvrig meddelt at dersom aksept av betingelsene ikke forelå innen fristen ville styret fatte vedtak om å nekte godkjennelse av overdragelsen. Fredag 12. mai fikk styret fax fra D med anmodning om utsettelse av fristen til begynnelsen av neste uke (med 17. mai onsdag). Først torsdag 18/5 fikk imidlertid styret beskjed om at A hadde skiftet saksbehandler (til E) og at det var behov for videre fristforlengelse. Styret kan ikke se at tiden nå rekker til skikkelig saksbehandling, siden det bare er fredag 19/5 som gjenstår til bedømmelsen av evt. svar fra A samme dag, og ser seg derfor nødsaget til ikke å godkjenne aksjeoverdragelsen. Mulighet for at man kan komme tilbake til saken ble vurdert som positiv, hvis A svarer positivt, holder seg til vanlig konduite og tidsfrister og viser interesse for boligaksjeselskapet. Et boligselskap representerer tross alt noe mer enn investering og spekulasjon for beboerne, det skal i realiteten være et hjem, et fellesskap og skal være grunnlag for trivsel i privatlivet.”
(13)Den 19. mai, som var en fredag, var det telefonkontakt mellom A’ advokat, Jon Tenden, og eiendomsmegler C, der advokat Tenden brakte opp spørsmålet om å kreve handelen omgjort. Det er noe uenighet mellom partene med hensyn til hvordan advokat Tenden ordla seg, noe jeg kommer tilbake til.
(14)Eiendomsmegler C henvendte seg 21. mai så vel til advokat Tenden som til styret, og mente de oppståtte skattespørsmål kunne løses ved at boligaksjeselskapet ble omdannet til et eierseksjonssameie. Som svar skrev advokat Tenden 24. mai til styrets formann med gjenpart til C: ”A tar Deres avslag om styregodkjennelse foreløpig til etterretning. … Jeg noterer at De fra advokatene Sem og Johnsen ved C har fått brev 21. ds. med forslag til en praktisk løsning ved overgang til et seksjoneringssameie. Jeg ber om at dette blir avklart omgående.”
(15)I forlengelse av denne brevvekslingen ble det 31. mai holdt et møte for å drøfte praktiske sider og konsekvenser av en eierseksjonering. Til stede på møtet var fra boligselskapet styreformann G og styremedlem H, videre selgeren B og hans ektefelle F, eiendomsmegler C og advokat Henning Asheim som også representerte meglerfirmaet, og endelig advokat Jon Tenden som representerte A. Det er opplyst at møtet ble holdt i en positiv atmosfære og at det ikke kom frem noe negativt i forhold til en omdanning til eierseksjoner.
(16)Fredag 2. juni skrev advokat Tenden på vegne av A til eiendomsmegler C og hevet kjøpet: ”Jeg viser til konferanse senest hos selskapet 31.5. d.å. og til telefonsamtale 2. ds. Etter kjøpekontrakten pkt. 12 er styrets samtykke en gyldighetsbetingelse. Styret har ikke samtykket i A’ aksjekjøp. På vegne av A påberopes herved denne bestemmelse i kjøpekontrakten, og kjøpet heves (ugyldiggjøres) herved. Etter som ikke kontrakten er formelt gjennomført, ber jeg om at De som megler returnerer til A direkte innbetalt kjøpesum med morarente 12% p.a. fra innbetaling til tilbakebetaling skjer, samt refunderer eventuelt innbetalt gebyr. Jeg ber Dem være vennlig og sende kopi av oversendelsesbrev til A hit.”
(17)C var senere på dagen i telefonkontakt med B. Det er uklart om B ble meddelt at A nå hadde erklært at han anså kontrakten ugyldig, eller bare at det nå hastet med handling fra styret. I løpet av helgen arbeidet B og C for at styret skulle omgjøre sitt nektelsesvedtak. De tok kontakt med styreformann G og styremedlem H. B, som selv var det tredje styremedlemmet, var inhabil i saken. Søndag 4. juni var det brakt på det rene at styret ville omgjøre, og mandag 5. juni ble styremøte avholdt. Det ble truffet slikt vedtak: ”På bakgrunn av de forhandlinger som har funnet sted og de løsninger som har vært drøftet mellom partene finner styret å kunne godkjenne overdragelsen av aksjene fra B til A. Det ble fattet slikt vedtak: Overdragelse av aksjer nr 27 – 103 fra B til A godkjennes.”
(18)A fastholdt advokat Tendens erklæring til eiendomsmegler C om at kontrakten var brakt til opphør, og krevde kjøpesummen på 8 millioner kroner tilbake. B mente på bakgrunn av styrets samtykke 5. juni at det ikke var grunnlag for kravet.
(19)Partene kom ikke til enighet, og A tok ut stevning 11. juli 2000 mot så vel selgeren B som meglerfirmaet Advokatene Sem og Johnsen. Dekningssalg ble varslet. Dette ble gjennomført 15. november 2000 og innbrakte 6,6 millioner kroner. A krevde B for differansen til sin egen kjøpesum med tillegg av utgifter ved dekningssalget, renter og saksomkostninger.
(20)Oslo tingrett avsa dom 8. mai 2002 med slik domsslutning: ”1. Saksøkte nr. 1. Sem og Johnsen er frifunnen. Kvar av partane må betale sine sakskostnader. 2. Saksøkte nr. 2, B, er dømt til å betale A NOK 1.686.128,- med tillegg av 12 % rente p.a. av NOK 8 mill. frå 2.7.00 til 26.1.2001 og etter det 12 % rente p.a. av NOK 1.686.128 frå 27.1.2001 fram til betaling. Kvar av partane må betale sine sakskostnader.”
(21)B anket til Borgarting lagmannsrett. Det samme gjorde A for så vidt gjaldt frifinnelsen av Sem og Johnsen. Denne saken ble etter hvert hevet som forlikt.
(22)I ankesaken mellom B og A avsa Borgarting lagmannsrett dom 20. oktober 2003 med slik domsslutning: ”1. B frifinnes. 2. Til dekning av saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten betaler A til B 284 280,30 – tohundreogåttifiretusentohundreogåtti 30/100 – kroner med tillegg av renter etter lov om forsinkelsesrenter § 3 første ledd, 1. pkt, for tiden 12 – tolv – prosent årlig, fra forfall til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelse av dommen.”
(23)A har anket til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Opprinnelig var det også anket over saksbehandlingen, men denne delen ble nektet fremmet av Høyesteretts kjæremålsutvalg.
(24)Det er for Høyesterett fremlagt en del nye dokumenter, blant annet erklæringer fra parter og vitner. Det er også til bruk for Høyesterett holdt bevisopptak ved Oslo tingrett av partene og fem vitner. Saken står i samme stilling som for de tidligere retter.
(25)Den ankende part, A, gjør i hovedsak gjeldende:
(26)Prinsipalt hevdes at avtalen automatisk falt bort da boligaksjeselskapets styre fattet vedtak 18. mai 2000 om å nekte samtykke til overdragelse. Grunnlaget er punkt 12 i avtalen. Subsidiært hevdes at avtalen falt bort dagen etter, den 19. mai, da A’ advokat, Jon Tenden, muntlig varslet eiendomsmegler C om at avtalen var bortfalt som følge av manglende styresamtykke. Dette følger både av avtalens punkt 12 og av aksjeloven § 4- 17 første ledd som gir aksjekjøperen en omgjøringsrett. Varselet ble fremmet overfor eiendomsmegler C. Det gjøres gjeldende at C kunne motta en slik erklæring på vegne av B. For øvrig hevdes at C også straks gjorde B kjent med kravet om at avtalen var bortfalt.
(27)Atter subsidiært hevdes at avtalen bortfalt 2. juni 2000 da advokat Tenden skrev til eiendomsmegler C at ”kjøpet heves (ugyldiggjøres) herved”. A hevder videre at styrets omgjøring av sitt vedtak den 5. juni 2000 ikke har betydning i saken. På tidspunktet for styrets omgjøring hadde A så vel muntlig som skriftlig påberopt seg bortfall med grunnlag i nektelsesvedtaket 18. mai, og rettmessigheten av disse krav må vurderes på det tidspunkt de ble fremsatt. Uansett gjøres gjeldende at styrets etterfølgende samtykke var betinget av at boligaksjeselskapet ble omdannet til et eierseksjonssameie. Denne omdanningen var A ikke forpliktet til å akseptere.
(28)Endelig hevdes at A ikke på noe tidspunkt har opptrådt i strid med vanlige krav til lojalitet i kontraktsforhold.
(29)Det er nedlagt slik påstand: ”1. Oslo tingretts dom av 8. mai 2002, domsslutningen pkt. 2, første setning stadfestes. 2. B dømmes til å betale A sakens omkostninger for tingrett, lagmannsrett og Høyesterett med tillegg av lovens rente fra 14 dager etter de respektive dommers forkynnelse og til betaling skjer.”
(30)Ankemotparten, B, gjør i hovedsak gjeldende:
(31)Partenes rettsstilling følger av deres kontrakt av 15. mars 2000. Klausulen i punkt 12 om at overdragelsen og kontraktens gyldighet er avhengig av styrets godkjenning, er upresis og må utfylles. Leiligheten ble overtatt og kjøpesummen betalt 21. mars uten at styrets godkjenning forelå. Etter at kontrakten var oppfylt fra begge sider, er det lite treffende å si at den manglet gyldighet. Realiteten i klausulen er at den plasserte risikoen for styrets godkjenning hos selgeren. For øvrig må avtalen tolkes ut fra bakgrunnsretten. I kontraktens punkt 8 sies at avhendingsloven gjelder så langt den passer. Etter avhendingsloven og kjøpsloven er det et krav om vesentlighet for å si seg fri fra en kontrakt, se avhendingsloven § 4-3 om forsinkelse og § 4-13 om mangler. Det vises også til at selger har en rettingsadgang etter § 4-10. B måtte gis mer tid for å frembringe styrets godkjennelse. Dertil kommer at styrets vedtak ikke var endelig, men uttrykkelig inviterte til videre diskusjon.
(32)Ut fra en tolkning av kontrakten pliktet A lojalt å medvirke til at styrets samtykke ble oppnådd. Et slikt samtykke forelå 5. juni, mindre enn to uker etter utløpet av aksjelovens frist på to måneder. A var selv skyld i noe av tidsbruken, og vedtaket 18. mai ga klart uttrykk for styrets fortsatte vilje til å forhandle. A inngikk da også i slike forhandlinger, og kunne ikke trekke seg uten noe varsel. Avtalen ble etter dette oppfylt gjennom styrets omgjøringsvedtak 5. juni.
(33)Subsidiært hevdes at det krevdes en uttrykkelig erklæring fra A til B dersom avtalen skulle falle bort. En slik erklæring ble ikke gitt i advokat Tendens telefonsamtale med eiendomsmegler C 19. mai. Advokat Tendens skriftlige erklæring av 2. juni ble sendt eiendomsmegleren, som ikke var legitimert til å motta erklæringen på Bs vegne. B ble heller ikke orientert om erklæringen før styrets omgjøring forelå 5. juni.
(34)B har nedlagt slik påstand: ”1. Lagmannsrettens dom stadfestes. 2. A dømmes til å betale til B saksomkostninger for Høyesterett med tillegg av renter etter lov om forsinkelsesrente § 3 første ledd første punktum fra forfall til betaling skjer.”
(35)Mitt syn på saken:
(36)Jeg tar først for meg situasjonen slik den forelå etter at styret i boligselskapet 18. mai 2000 hadde nektet godkjenning av aksjesalget. A’ prinsipale krav er at vedtaket i seg selv utløste bortfall av hans kjøpekontrakt med B. Dette bygger på en fortolkning av kontraktens punkt 12 om at overdragelsen og kontraktens gyldighet var avhengig av styrets godkjenning. Etter min mening kan dette ikke føre frem.
(37)For det første er jeg enig med ankemotparten i at en slik absolutt tolkning av punkt 12 stemmer dårlig overens med punkt 6 i kontrakten, hvoretter oppfyllelse fra begge parters side skulle skje allerede 21. mars, seks dager etter kontraktens undertegning og åpenbart lenge før styrets godkjennelse kunne påregnes å foreligge. Kontrakten ville altså være gjennomført før styret traff sin beslutning, og punkt 12 må reelt sett ses som en bestemmelse om hvilken part som har risikoen for at styret nekter godkjennelse. Bestemmelsen gir etter dette kjøper en rett til å si seg fri fra kontrakten og kreve at de gjensidige ytelsene – leiligheten og aksjene på den ene siden og kjøpesummen på den andre – blir tilbakeført. Alt dette inntrer åpenbart ikke automatisk, men krever en erklæring fra A om at retten etter punkt 12 gjøres gjeldende.
(38)Dette syn støttes for det annet av sammenhengen med aksjeloven § 4-17 første ledd, som også regulerer spørsmålet om styrets samtykkenektelse. Bestemmelsen lyder slik: ”Nekter styret å gi samtykke til ervervet, kan erververen 1. omgjøre avtalen med avhenderen, hvis ikke noe annet er fastsatt i avalen; 2. avhende aksjen; 3. reise søksmål om gyldigheten av nektelsen; 4. kreve aksjen innløst etter reglene i tredje til sjette ledd.”
(39)Kjøper har altså flere valgmuligheter, hvorav en er å kreve kjøpekontrakten omgjort. En annen er å selge aksjene til noen som styret vil godkjenne. Kontraktens punkt 12 kan neppe forstås slik at A fraskrev seg de andre valgmulighetene etter § 4-17 første ledd. Dermed krever også dette et varsel fra kjøper med hensyn til hvilke virkninger som skal følge av styrets nektelse.
(40)I vårt tilfelle kommer ytterligere det forhold at styret var åpen for å fortsette drøftelsene med A med sikte på en godkjennelse. I styreprotokollen uttales, slik jeg tidligere har referert, at A’ behov for ytterligere vurdering av styrets forslag medførte at tiden ikke rakk til skikkelig saksbehandling innenfor aksjelovens tomånedersfrist.
(41)På denne bakgrunn konkluderer jeg med at selv om styrevedtaket 18. mai i utgangspunktet ga A en rett til å kreve kontrakten med B omgjort, foreligger forhold som gjorde det påkrevet for A å gi en entydig underretning dersom han ønsket å gjøre retten etter punkt 12 i kontrakten gjeldende.
(42)Nå hevder A at han gav underretning allerede 19. mai ved advokat Tendens telefonsamtale med eiendomsmegler C. Heller ikke dette er jeg enig i. I seg selv ville det være uvanlig å erklære en kontrakt av denne type som bortfalt gjennom en telefonsamtale med megler og uten noen form for skriftlig bekreftelse i etterkant. Risikoen for misforståelse synes å være stor. I en telefaks fra C til Tenden 21. mai, der C lanserte en løsning på den oppståtte situasjon, kommenterte således C ”Deres trussel om å kreve handelen omgjort”. Uttrykksmåten tilkjennegir at omgjøring kan bli krevd i fremtiden, men vanskelig at dette allerede er krevd. Tenden svarte ikke på faksen. Derimot skrev Tenden til styret 24. mai med kopi til C. I brevet heter det at ”A tar Deres avslag om styregodkjennelse foreløpig til etterretning”. Videre bes det i brevet om at den praktiske løsning ved overgang til et eierseksjonssameie, som eiendomsmegler C hadde referert til i telefaksen av 21. mai, blir avklart omgående. Slik jeg ser det, må dette tas som en klar invitasjon til styret om å søke en avklaring som kan lede til godkjennelse av A som aksjonær, og passer dårlig med at kontrakten allerede skulle være erklært ugydig. At det 19. mai dreide seg om et varsel, stemmer også med det brev Tenden skrev 2. juni, der omgjøring utvilsomt blir krevd. Her sies: ”Kjøpet heves (ugyldiggjøres) herved”, noe som indikerer at det er først på dette tidspunktet kravet fremsettes. Ut fra de refererte forhold må jeg legge til grunn at advokat Tendens varsel 19. mai ikke hadde den klarhet som må kreves av en erkæring om bortfall eller omgjøring av en kontrakt.
(43)Det står for meg som et åpent spørsmål, som det ikke er nødvendig å ta standpunkt til, hvorvidt A etter nektelsesvedtaket av 18. mai ut fra prinsippet om lojalitet i kontraktsforhold hadde plikt til å gi B en mulighet til å søke å finne en løsning med styret før kontrakten ble krevd omgjort. Meget kan tale for dette. Både B og A hadde utvilsomt etter kontrakten en lojalitetsplikt overfor hverandre til å medvirke til at styret ga sitt samtykke. Ut fra de konkrete forhold ville det være nærliggende at denne plikten ikke opphørte umiddelbart ved styrets nektelsesvedtak. Sentralt er at B ville bli hardt rammet av en omgjøring, hensett til at kontrakten allerede var gjensidig oppfylt. Videre hadde A’ egen saksbehandling tatt tid, og styret var blitt satt i tidsnød i forhold til aksjelovens fristbestemmelse. Dette kan tilsi at A var forpliktet til å gi B en ytterligere mulighet til å fremskaffe styrets samtykke.
(44)Uavhengig av dette spørsmål ba altså A 24. mai om at en prosess ble satt i gang og at omgjøring til eierseksjonssameie ble avklart. På denne bakgrunn ble møtet 31. mai avholdt, der alle parter – gårdselskapet, meglerfirmaet, kjøper og selger – var representert. Her ble en praktisk gjennomføring av eierseksjoneringen og konsekvenser av en omdanning diskutert. To dager senere, fredag 2. juni, erklærte så advokat Tenden på vegne av A at kontrakten skulle omgjøres på grunn av styrets nektelsesvedtak 18. mai. Etter påtrykk fra selgeren B og eiendomsmegleren C omgjorde styret mandag 5. juni sitt vedtak.
(45)Situasjonen 2. juni da omgjøring ble krevd var at A hadde inngått på å finne en løsning kort tid forut. Møtet 31. mai var nettopp avholdt. Stemningen på møtet var god. Det fremkom intet negativt om eierseksjonering. A hadde forbeholdt seg å stå fritt til hva som kom ut av møtet. Advokat Tenden klargjorde på møtet at han ikke hadde fullmakt til å akseptere den foreslåtte løsning, men at han ville informere A om forslaget og deretter gi tilbakemelding om hvilket standpunkt A inntok. Etter min mening innebar dette likevel ikke at A uten videre kunne sette sluttstrek. Dette tilsies av at han hadde inngått på å finne en løsning, som etter at møtet 31. mai var avholdt, syntes meget nær og positiv for alle. I denne situasjon følger det av den alminnelige lojalitetsplikten at han måtte gi sin medkontrahent B en mulighet, eventuelt ved en kort frist, til å utvirke styregodkjennelse før han eventuelt erklærte kjøpsavtalen for opphørt.
(46)Mot at det foreligger en lojalitetsplikt har A hevdet at hans rett til å si seg fri fra kontrakten på grunn av manglende styregodkjenning følger direkte av aksjeloven § 4-17 første ledd, og at en slik lovfestet rett ikke kan innskrenkes ut fra en generell regel om lojalitetsplikt i kontraktsforhold. Dette standpunktet er etter min mening klart uholdbart. Aksjeloven § 4-17 første ledd fastsetter uttrykkelig at den viker for partenes avtale. Så langt fra å medføre en særskilt vernet posisjon står vi overfor en deklaratorisk bestemmelse, som viker for avtale. Det må klarligvis også innbefatte de generelle prinsipper som får anvendelse ved en tolkning av kontrakten.
(47)A har subsidiært ment at styregodkjenningen 5. juni er uten betydning, fordi den ble gitt på vilkår av omdanning til eierseksjoner, og at A ikke var forpliktet til å gå inn på en slik omdanning av eierformen. Til dette er å bemerke at styret i brev 16. juni presiserte at det ikke forelå noen slik betingelse og at vedtakets ordlyd er betingelsesløst. Jeg anser det ellers åpenbart at A måtte ha avklart hvordan styrevedtaket var å forstå, dersom det var slik at han ikke ville gå med på en omdanning. Som jeg tidligere har referert, pekes det riktignok i begrunnelsen for vedtaket på de ”løsninger som har vært drøftet mellom partene”. Men for styret må det ha fortonet seg slik at en omgjøring var til fordel spesielt for A, fordi det ville være lettere for ham å fremleie en slik eierleilighet sammenliknet med en leilighet han selv leide av gårdselskapet. For gårdselskapet må det ha vært fjernt at dette skulle oppfattes som en betingelse som A kunne ha innvendinger mot. Det er ikke senere påpekt noe fra A’ side som skulle tale mot en slik løsning for hans del, heller ikke ved sakens behandling i Høyesterett.
(48)Min konklusjon er etter dette, i likhet med lagmannsretten, at A før han benyttet seg av sin rett til å kreve kontrakten bortfalt, var forpliktet til å gi B en sjanse til å få styrets godkjennelse på plass. Jeg legger da særlig vekt på at A hadde inngått på å finne en løsning etter nektelsen 18. mai, og bedt om at seksjonering av leilighetene ble utredet raskt. Advokat Tenden deltok videre på møtet 31. mai, der intet negativt kom frem med sikte på å finne en løsning alle kunne være fornøyd med. Styrets omgjøring 5. juni er egnet til å vise at en løsning var innen rekkevidde.
(49)Anken har ikke ført frem og lagmannsrettens dom skal stadfestes. A må betale B saksomkostninger for Høyesterett, jf. tvistemålsloven § 180 første ledd. Omkostningene settes etter omkostningsoppgave til kroner 138 711, hvorav salær inkludert møte ved bevisopptak utgjør kr 105 000.
(50)Jeg stemmer for denne
(51)Dommar Utgård: Eg er komen til at anken bør takast til følgje.
(52)Som det går fram av det førstvoterande har sagt, inneheldt kjøpekontrakten i punkt 12 eit vilkår om at overdraginga og ”nærværende kontrakts gyldighet” var avhengig av styregodkjenning. Slik eg les kontrakten innebar det at kontrakten ikkje var bindande eller – som ordlagt i kontrakten – gyldig dersom styregodkjenning ikkje vart gitt.
(53)For min del meiner eg A alt frå førstninga gjorde det tilstrekkeleg klart at han ikkje skulle bu i leilegheita, men at han skulle leige eller låne ut leilegheita. Dette er ikkje noko spesielt uvanleg føremål ved kjøp av ei leilegheit i Oslo, sjølv om det kanskje kan vere mindre vanleg for ei aksjeleilegheit enn for til dømes eigarseksjonsleilegheiter. I tilfellet A må det ha vore nærliggjande både for seljar og meklar at det var slik at A ikkje sjølv skulle bu i leilegheita. For min del står det nok som meir spesielt at styret i bustadaksjeselskapet kravde at A skulle ta på seg ansvaret for at dette førte til vinstskatt for dei andre ved eventuelt sal, og at han skulle ta på seg ansvaret for seljaren sine skyldnader overfor aksjeselskapet.
(54)Det bør ikkje ha vore overraskande for nokon at A ikkje fann å kunne godta vilkåret om skatteansvar. Og det er heller ikkje overraskande at styret i bustadaksjeselskapet då ikkje godkjende overdraginga. Slikt avslag på søknaden om godkjenning kom i styrevedtaket 18. mai 2000. Ut frå den forståinga eg har av punkt 12 i kontrakten, ser eg det slik at så vel overdraginga som kontrakten med det fall bort, utan at det var nødvendig med noko særleg handling frå A si side. Men i og med at A hadde betalt og hadde overteke leilegheita måtte det nok i tillegg krevjast at A innan rimeleg tid varsla at han reint faktisk ønskte dette gjennomført. Slikt varsel vart i alle tilfelle gitt ved hevinga 2. juni 2000, noko som må vere raskt nok ut frå omsynet til B. Eg legg til at dersom kontrakten skulle vere slik å forstå at A uttrykkeleg måtte gjere gjeldande at kontrakten var ugyldig, skjedde dette på eit tidspunkt då styret hadde nekta å godkjenne overdraginga. Hevinga 2. juni 2000 fekk styret til å behandle saka svært raskt slik at det kom godkjenningsvedtak allereie 5. juni, men det kunne A ikkje vite då han heva 2. juni.
(55)Eg legg til at behandlinga i styret, med inngripande vilkår for samtykke til erverv, også tyder på at styret i og for seg ikkje såg på det som problematisk at A alt hadde teke over leilegheita. Heller ikkje i korrespondansen mellom partane, eller representantane for desse, er dette nemnt som noko særleg problem.
(56)Spørsmålet om omgjering til eigarseksjonsleilegheit kom først opp etter at styret hadde nekta godkjenning, og på eit tidspunkt då A sto heilt fritt i høve til avtalen, jf. punkt 12. Etter mitt syn var det som skjedde etter nektinga 18. mai og fram til 2. juni at partane søkte å finne ei løysing på ein tvist. Dette måtte partane kunne gjere utan at det gav nokon av partane utvida rettar; særleg fordi representanten for A i møtet 31. mai hadde gjort det uttrykkjeleg klart at han ikkje hadde nokon fullmakter men at A måtte ta standpunkt til eventuelle framlegg til løysing. Eg kan ikkje sjå at verken handlemåten frå A mellom kontraktsinngåinga og 18. mai eller handlemåten etter dette, tilseier at A hadde plikt til å gi seljaren ein lengre frist til å skaffe styregodkjenning.
(57)Dommer Rieber-Mohn: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Utgård.
(58)Dommer Øie: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Oftedal Broch.
(59)Justitiarius Schei: Likeså.
(60)Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne