Oftedal Broch, Mitsem, Flock, Tjomsland og Dolva Saken gjaldt tre leieavtalers erstatningsrettslige vern ved ekspropriasjon. Tre leietakere hadde langsiktige leiekontrakter til to eiendommer i samme kvartal i X. Den ene leiekontrakten gjaldt leie av en del av tomten, der leietakeren hadde et gatekjøkken. De to andre gjaldt leie av forretningslokaler. Etter reguleringsplanen som gjaldt da leiekontraktene ble inngått, skulle de to husene på eiendommene rives og eiendommene dels helt ut bebygges og dels legges ut til parkområde. Det ble senere vedtatt ny reguleringsplan, som forutsatte full utbygging av hele kvartalet. Da utbyggingen skulle iverksettes, reiste kommunen ekspropriasjonssak mot leietakerne. I underskjønnet ble leieavtalene i prinsippet kjent erstatningsberettiget, men for to av avtalene ble erstatningen satt til 0, fordi retten kom til at det ikke var lidt noe tap. Lagmannsretten kom ut fra en tolkning av avtalene til at leiekontraktene ikke hadde ekspropriasjonsvern. Høyesterett kom til samme resultat. I leiekontraktene var det angitt at "gjeldende reguleringsplan" hadde "prioriterende virkning" for leiekontraktene. Da reguleringsplanen forutsatte at den bestående bebyggelse skulle rives og grunnen helt ut skulle disponeres til ny bebyggelse eller park, tolket Høyesterett denne klausulen slik at iverksettelse av utbygging etter reguleringsplanen var en opphørsgrunn etter kontraktene. Flere tolkningsmomenter trakk i samme retning. Leietakerne hevdet subsidiært at utbygging ikke hadde skjedd etter "gjeldende reguleringsplan", dvs. den som gjaldt da leiekontraktene ble inngått. Høyesterett fant ingen fornuftig grunn for en slik avgrensning. Flere atter subsidiære grunnlag førte heller ikke frem. Innehaveren av gatekjøkkenet krevde, uavhengig av leiekontraktene, erstatning for bygget som gatekjøkkenet ble drevet fra, idet han fremholdt at bygget var lovlig plassert på tomten. Høyesterett konstaterte at når leiekontrakten bortfalt, hadde han ikke lenger rett til å ha bygget stående. Da bygget heller ikke hadde verdi for utbygger, var det ikke noe grunnlag for å kreve erstatning.
(1)Dommer Oftedal Broch: Saken gjelder erstatningsrettslig vern for leieavtaler til fast eiendom ved ekspropriasjon.
(2)De ankende parter har hatt langsiktige leiekontrakter i et utbyggingskvartal i Lillestrøm som nå kalles Kinokvartalet. Utbyggingen ble foretatt i samsvar med reguleringsplan, og de to eiendommene som leiearealene var knyttet til, ble først solgt til utbygger. Leiekontraktene ble deretter ekspropriert. Sakens hovedspørsmål er om leiekontraktene er erstatningsrettslig vernet. Da leiekontraktene ble inngått, gjaldt en reguleringsplan fra 1987, som blant annet omfattet dette kvartalet. I 1999 ble den erstattet av en ny reguleringsplan spesielt for Kinokvartalet. Denne planen var grunnlag for ekspropriasjonsbegjæringen.
(3)Den ene ankende part, A, inngikk 21. august 1992 leieavtale om en del av tomtegrunnen til Storgaten 31. Leietiden var satt til 5 år med rett for leietaker til fornyelse i ytterligere 5 år. Ved tilleggsavtale samme dag fikk leietaker rett til å fornye hvert 5. år uten tidsbegrensning. Leietaker kunne selv si opp avtalen med 4 måneders varsel.
(4)Samme dag kjøpte A også et gatekjøkken på ca. 32 m², som stod på den leide grunnen. Utgangspunktet for bygget var en Moelven-brakke, som var plassert på tomtegrunnen ved hjelp av støpte friksjonspillarer.
(5)Forholdet til reguleringsplanen er i leiekontrakten omtalt i punkt 2 Leietid, der det heter: ”Gjeldende reguleringsplan for eiendommen har ved ikraftsettelse prioriterende virkning for leieforholdet.”
(6)De to andre ankende parter, Kjøkkenhuset, B – heretter kalt Kjøkkenhuset – og Flishuset & Import, C – heretter kalt Flishuset – er to enkeltmannsforetak som eies av mor og sønn. De driver omsetning av henholdsvis kjøkkenutstyr og kjøkken- og baderomsfliser. Virksomhetene ble drevet fra leide lokaler i henholdsvis Parkalleen 3 og Storgaten 31.
(7)Kjøkkenhusets leieavtale for Parkalleen 3 ble inngått 1. februar 1991, mens den for Storgaten 31 ble inngått 1. januar 1995, med varighet henholdsvis 10 og 6 år og deretter med rett til fornyelse i 10 år, slik at begge avtaler ville løpe til 2011.
(8)Også Kjøkkenhuset og Flishuset hadde rett til å si opp avtalen med 4 måneders varsel. Til slutt i punktet om leietid heter det i begge kontraktene: ”Dog vil den gjeldende reguleringsplan for området virke prioriterende på leieforholdet.”
(9)Den opprinnelige utleier i de tre avtalene, Fakro AS, solgte de to eiendommene som utleieforholdene i saken knyttet seg til, Parkalleen 3 og Storgaten 31, til Romerike BBL Eiendom AS – heretter RBBL – 16. januar 1997. I denne kontrakten heter det blant annet under punkt 3.1: ”Kjøper forplikter seg til å utarbeide forslag til omregulering av Eiendommen fra formål park til kombinert nærings- og boligformål, eventuelt bare boligformål. Forslaget skal være innsendt til Skedsmo kommune senest den 31. desember 1998.”
(10)Etter hvert kjøpte RBBL opp de aller fleste eiendommene i Kinokvartalet. Etter initiativ av RBBL ble det i april 1999 innsendt forslag til ny reguleringsplan for Kinokvartalet til kommunen. Planen ble vedtatt 15. desember samme år.
(11)RBBL førte forhandlinger med de ankende parter for å få avsluttet leiekontraktene. I tillegg ble det forhandlet med eierne av ytterligere en eiendom i Kinokvartalet, Storgaten 35, om kjøp av denne eiendommen. Forhandlingene førte ikke frem, og RBBL anmodet kommunen om å ekspropriere de gjenstående rettighetene. Kommunen traff vedtak 7. desember 2000 om å ekspropriere leieavtalene og Storgaten 35 til fordel for RBBL, som skulle stå for utbyggingen av kvartalet. Kommunen begjærte 27. juni 2001 skjønn ved Nedre Romerike tingrett.
(12)Skjønnet ble avhjemlet 12. juli 2002. Alle leietakerne ble i prinsippet ansett erstatningsberettiget ved ekspropriasjonen. A ble tilkjent kr 350 000 i erstatning. For Kjøkkenhuset og Flishuset ble erstatningen satt til 0, fordi retten kom til at det ikke var lidt noe økonomisk tap. Partene ble tilkjent saksomkostninger. Om dette er bestemt følgende: ”3. Skedsmo kommune erstatter de saksøkte utgiftene til juridisk/teknisk bistand. … For Kjøkkenhuset ANS og Flishuset ANS betales kr 105.000,- pluss merverdiavgift samt kr 50.000,-. For A kr 85.000,- pluss merverdiavgift. 4. Erstatningene og saksomkostningene forfaller til betaling 2 uker etter forkynnelsen og det skal beregnes forsinkelsesrente på 12 % pro anno fra forfall og til betaling skjer.”
(13)De tre leietakerne begjærte overskjønn ved Eidsivating lagmannsrett. Skjønnet ble avhjemlet 10. juni 2003 med følgende slutning for så vidt gjelder de ankende parter: ”3. Kjøkkenhuset B, Flishuset & Import C og A tilkjennes ikke erstatning og heller ikke saksomkostninger for lagmannsretten. 4. Underskjønnets bestemmelser om omkostningsdekning stadfestes.”
(14)Lagmannsretten fant at leiekontraktene ikke hadde ekspropriasjonsvern.
(15)De tre leietakerne har anket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjelder saksbehandlingen og rettsanvendelsen, jf. skjønnsprosessloven § 38. Det er ikke fremlagt nye dokumenter eller andre beviser, og saken står i samme stilling som for overskjønnet.
(16)De ankende parter, A, Kjøkkenhuset, B og Flishuset & Import, C, har i hovedsak gjort gjeldende:
(17)Det hevdes å være feil i lagmannsrettens rettsanvendelse at leieavtalenes bestemmelse om at reguleringsplanen har prioritet, uriktig er tolket som en bestemmelse om opphør av avtalene. Det er også feil når lagmannsretten har tolket henvisningen til ”gjeldende reguleringsplan” slik at den også omfatter den nye reguleringsplanen av 1999. Videre har lagmannsretten uriktig lagt til grunn at klausulen om opphør ved utbygging får anvendelse også når det er utleieren selv som står bak utbyggingsplanen. Endelig påpekes to forhold spesielt for A: Lagmannsretten har tatt feil når den ikke har tillagt det betydning at kontrakten inneholder et forbehold som muliggjør fortsatt drift også etter en utbygging. Videre er det feil at det ikke er tilkjent erstatning for gatekjøkkenet. Slik erstatning har A krav på som eier av bygningen, uavhengig av om leieavtalen er opphørt.
(18)Saksbehandlingsfeilene knytter seg til skjønnsgrunnene som er mangelfulle og ufullstendige. For det første er lagmannsrettens redegjørelse for tolkningen av kontraktene ufullstendig. For det annet er det ikke redegjort for hvilke faktiske forhold lagmannsretten legger til grunn for sin avgjørelse. For det tredje har lagmannsretten ikke drøftet spørsmålet om erstatningsplikt for gatekjøkkenet. Det hevdes at disse feilene ved skjønnsgrunnene i dette tilfellet er en ubetinget opphevelsesgrunn, jf. tvistemålsloven § 384 annet ledd nr. 5, som etter skjønnsprosessloven § 2 får anvendelse.
(19)De ankende parter har nedlagt slik påstand: ”1. Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 10. juni 2003 oppheves og hjemvises til ny behandling for så vidt gjelder slutningens pkt. 3. 2. A, Kjøkkenhuset B og Flishuset & Import C tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.”
(20)Ankemotparten, Skedsmo kommune, henholder seg til lagmannsrettens begrunnelse og resultat. Lagmannsretten har ikke tatt feil i rettsanvendelsen på noen av de punkter som de ankende partene har anført. Lagmannsrettens begrunnelse er snau, men tilstrekkelig. Dessuten gjelder de omtvistede forhold tolking av avtaler, som Høyesterett fullt ut kan prøve, og det foreligger også tilstrekkelig materiale for en slik prøving. Dersom Høyesterett er enig med lagmannsretten i realiteten, er det ingen grunn til å oppheve overskjønnet, selv om begrunnelsen skulle være ufullstendig.
(21)Skedsmo kommune har nedlagt slik påstand: ”1. Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 10. juni 2003, slutningens pkt. 3 stadfestes. 2. Skedsmo kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.”
(22)Mitt syn på saken:
(23)Saken gjelder i første rekke spørsmålet om de ankende parters leieavtaler nyter erstatningsvern ved ekspropriasjon. En forutsetning for dette er at rettighetene etter leieavtalene ikke falt bort ved reguleringsplanens gjennomføring, slik ankemotparten har gjort gjeldende. Dette spørsmålet må løses ut fra en tolkning av avtalene.
(24)Høyesteretts kompetanse i skjønnssaker er etter skjønnsprosessloven § 38 begrenset til å prøve skjønnsrettens saksbehandling og rettsanvendelse. Etter rettspraksis regnes det som del av rettsanvendelsen å ta stilling til slike prejudisielle spørsmål om rettigheter og plikter som er en forutsetning for skjønnsutøvelsen. Fra rettspraksis vises til Rt. 1988 side 519, som gjaldt tolkning av en tilbakekjøpsklausul i en salgsavtale, og der det uttales at de lovgrunner som ligger bak skjønnsprosessloven § 38, ikke slår til i slike tilfeller. Jeg er enig i dette, og viser også til Rt. 1997 side 1815.
(25)I vår sak er det spørsmål om å tolke innholdet av leieavtalenes klausuler om å gi reguleringsplanen prioritet.
(26)Det heter i As leiekontrakt pkt. 2: ”Gjeldende reguleringsplan for eiendommen har ved ikraftsettelse prioriterende virkning for leieforholdet.”
(27)Det samme punktet har følgende identiske utforming i de to husleiekontraktene: ”Dog vil den gjeldende reguleringsplan for området virke prioriterende på leieforholdet.”
(28)De tre leietakerne hevder at disse bestemmelsene bare tjener til å gjøre oppmerksom på at det finnes en reguleringsplan, som kan forstyrre leieforholdet. Hensikten med klausulene er å forhindre et erstatningskrav rettet mot eier ved reguleringsplanens gjennomføring. Dette innebærer at det mellom partene fremdeles er den avtalte leietid som gjelder, det vil si henholdsvis tidsbegrenset, 16 og 20 år, og at kontraktsforholdet mellom partene således fortsatt består. Kommunen hevder at klausulene er selvstendige opphørsgrunner for leiekontraktene.
(29)Kontraktenes ordlyd ”har … prioriterende virkning”/”virke prioriterende” er noe spesiell og ikke i seg selv helt klar. Jeg mener likevel at ordlyden i dette tilfellet trekker i retning av at det dreier seg om en opphørsklausul. Ordet prioritere betyr å la gå foran. Det fremgår så vel av kartmaterialet som av annet skriftlig materiale at reguleringsplanen av 1987 forutsatte at samtlige eksisterende hus i Kinokvartalet skulle rives, dels for å gi plass for sammenhengende bebyggelse, dels ved å legges ut til parkareal. Når da leieavtalen fastslår at reguleringsplanen skal gå foran leieavtalene, trekker dette i retning av at leieavtalene faller bort.
(30)Flere tolkningsmomenter underbygger denne forståelsen. I As avtale kommer først setningen om reguleringsplanens prioriterende virkning. Deretter uttales følgende: ”Dog ikke slik at leiekontrakten opphører hvis reguleringsplanen gir rom for fortsatt bevertningsdrift på eiendommen.” Det ligger da meget nær å tolke dette motsetningsvis: Leiekontrakten opphører dersom reguleringsplanen ikke gir rom til fortsatt bevertningsdrift. Jeg nevner at en tilsvarende referanse til leiekontraktens mulige opphør på grunn av reguleringsplanen også finnes i kontraktens punkt 6.
(31)Også en vurdering av partenes rettigheter og plikter etter leiekontraktene trekker i retning av at vi står overfor en opphørsklausul. Kontraktene gir leietakerne en meget langvarig – i As tilfelle tidsubegrenset – leierett. Leietakerne kan på sin side når som helst si opp avtalen med 4 måneders varsel. Dette gir en svært skjev fordeling i favør av leietakerne, som synes å kreve en nærmere forklaring. Kommunen har pekt på at den tidligere bebyggelsen i Kinokvartalet bestod av små og gamle bolighus, som dels hadde fått bruksendringstillatelse og blitt ominnredet til næringsvirksomhet. Bebyggelsen var ikke tidsmessig og var moden for sanering, slik reguleringsplanen fra 1987 forutsatte. Leieforholdet måtte derfor påregnes ikke å bli særlig langvarig. For utleier gjaldt det å få et visst utbytte av eiendommene i den mellomliggende tid og sikre seg utbyggingsverdien når den tiden kom. En langvarig leiekontrakt ut over tidspunktet for utbyggingen ville redusere eiendommens verdi i en slik saneringsprosess, og overføre en del av utbyggingsverdien til leietakeren. For leietakeren var det viktig å kunne komme raskt ut av kontrakten, som hadde en usikker løpetid; derfor 4 måneders oppsigelsestid. Sett på denne bakgrunn blir prioritetsklausulen en viktig del av kontrakten.
(32)Jeg finner det etter dette utvilsomt at klausulen er en opphørsklausul.
(33)Når dette legges til grunn, følger det at de tre leietakerne ut fra kontraktenes egne bestemmelser ikke var ekspropriasjonsrettslig beskyttet i en situasjon der leieforholdene ble umuliggjort gjennom en utbygging med grunnlag i reguleringsplanen.
(34)Nå ble utbyggingen i saken gjennomført etter den nye reguleringsplanen fra 1999, mens da kontraktene ble inngått, gjaldt reguleringsplanen av 1987. Leietakerne mener ordlyden i kontraktene – ”gjeldende reguleringsplan for området/for eiendommen” – bare viser til 1987-reguleringen. Også her er ordlyden neppe entydig. Dersom man tar utgangspunkt i tiden for kontraktenes undertegning, kan det med styrke hevdes at ”gjeldende reguleringsplan” må referere til planen av 1987. Hvis man derimot legger vekt på at leiekontraktene etter sin tekst skal gjelde i en lang periode, vil ”gjeldende reguleringsplan” snarere vise til ”den til enhver tid gjeldende plan”. Til dette har leietakerne fremholdt at om det hadde vært meningen, ville det vært lett å sette det på trykk, særlig ettersom kontraktene et annet sted henviser til ”den til enhver tid gjeldende” tomtefestelov/husleielovgivning.
(35)Jeg er enig i dette, men finner likevel å måtte legge større vekt på at det ikke foreligger noen saklig begrunnelse for å begrense opphørsklausulene til å gjelde 1987-reguleringen. Dette ville representere en betydelig og helt tilfeldig overføring av utbyggingsverdien fra grunneier til leietaker. Det finnes ikke fornuftige motiver for at en ny reguleringsplan – i motsetning til den gamle – skulle ha en slik innvirkning på partenes innbyrdes rettsforhold. Jeg finner etter dette at også en utbygging etter reguleringsplanen i 1999 faller inn under opphørsklausulen.
(36)Et ytterligere forhold som leietakerne har gjort gjeldende, er at selv om leiekontraktene ikke beskytter mot en utbygging etter 1999-reguleringen, må det stille seg annerledes når det er utleier selv som har initiert og som står for utbyggingen. En utleier plikter å stille leiearealet til disposisjon for sin leietaker. Det å sette i gang den utbygging som fører til bortfall av kontraktene, er en illojal handling.
(37)Heller ikke denne anførsel kan føre frem. Det kan riktignok ikke utelukkes at en utleier i en konkret situasjon benytter en oppsigelsesklausul på en slik måte at leietaker kan gjøre gjeldende et erstatningskrav. I rettspraksis forekommer også at eksproprianten ut fra en konkret vurdering ikke har fått tre inn i en oppsigelsesklausul, jf. Rt. 1953 side 621, der det var ekspropriantens inntreden som frembragte en oppsigelsessituasjon leietaker ikke hadde hatt noen grunn til å regne med. Men en slik situasjon foreligger ikke her, hvor oppsigelsesklausulen nettopp var knyttet til en utbygging av området i overensstemmelse med reguleringsplanen. At utbygger i en slik situasjon kjøper de aktuelle eiendommer og deretter benytter de muligheter for oppsigelse som er til stede, kan verken være uventet eller på noen måte illojalt.
(38)Min konklusjon er etter dette at Kjøkkenhusets og Flishusets leiekontrakter falt bort, da de hus leiekontraktene omfattet lovlig ble revet med grunnlag i reguleringsplanen av 1999. Kontraktene kan da ikke gi grunnlag for noen ekspropriasjonserstatning.
(39)Det samme blir situasjonen for As leiekontrakt. Men her gjenstår likevel to spørsmål. For det første inneholdt As kontrakt for leie av grunn i Storgaten 31 følgende forbehold til bortfallsklausulen: ”Dog ikke slik at leiekontrakten opphører hvis reguleringsplanen gir rom for fortsatt bevertningsdrift på eiendommen.”
(40)Den naturlige forståelse av denne klausul, slik jeg ser det, er at dersom det under en utbygging av Storgaten 31 med basis i reguleringsplan fortsatt gjenstår et passende ubebygd areal der driften av gatekjøkkenet kan fortsette, er A berettiget til å drive gatekjøkkenet derfra. Etter utbyggingsplanen er det ingen ledig grunn. Eiendommen skal bebygges i sin helhet. A har fremholdt at han i stedet kan få en rett til å drive bevertningsvirksomhet i passende lokaler et sted i det nye bygget. Etter min mening må det være klart at en så radikal omlegging av den opprinnelige avtalen, som gjaldt ubebygd grunn, ikke kan innfortolkes i det siterte forbeholdet. Dertil kommer at en slik rettighet ville overføre til A en del av den opprinnelige eiendoms utbyggingsverdi. Jeg viser til hva jeg tidligere har sagt om dette.
(41)As siste krav knytter seg til verdien av selve bygningen – gatekjøkkenet – som sto på den leide grunnen og som A eier. Heller ikke en slik erstatning finner jeg grunnlag for. Den rett A hadde til å ha gatekjøkken på grunn i Storgaten 31, er bortfalt ved utbyggingen etter reguleringsplanen av 1999. A plikter da å ryddiggjøre grunnen, jf. for så vidt daværende tomtefestelov av 30. mai 1975 nr. 20 § 21. A har vist til tomtefesteloven §§ 19–20, som skal hindre at ”verdiar ikkje går til spille i utrengsmål” og til at bortfester kan overta det som står på tomten. Det er imidlertid åpenbart at gatekjøkkenet der det står ikke har noen selvstendig verdi så lenge det er plassert på tomten, som nå fullt ut skal bebygges. Den eneste verdisikring det kunne vært tale om, var at A tok med seg det som det var regningssvarende å flytte.
(42)Etter dette har jeg kommet til at heller ikke A når frem med noe erstatningskrav.
(43)Jeg bemerker at eventuelle saksbehandlingsfeil knyttet til mangelfulle eller ufullstendige domsgrunner i vår sak blir uten virkning, fordi det her er tatt realitetsstandpunkt til de omtvistede rettsspørsmålene.
(44)Anken har etter dette ikke ført frem på noe punkt. Etter hovedregelen i tvistemålsloven § 180 første ledd, jf. skjønnsprosessloven § 54 b første ledd tredje punktum, må da de ankende parter erstatte sakens omkostninger for Høyesterett. Disse er krevd med kr 118 420, hvorav kr 500 er omkostninger og kr 22 920 er mva. Kravet tas til følge. Jeg finner ikke grunnlag for å endre lagmannsrettens avgjørelse om ikke å tilkjenne saksomkostninger i den instansen, jf. skjønnsprosessloven § 54 a. Tingrettens omkostningsavgjørelse er ikke angrepet.
(45)Jeg stemmer for denne
(46)Dommer Mitsem: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
(47)Dommer Flock: Likeså.
(48)Dommer Tjomsland: Likeså.
(49)Dommer Dolva: Likeså.
(50)Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne